Услуги
Услуги
  • Управление инвестициями
    Услуги дивизиона
    • Digital real estate agency & managment - Dream team
    • PROEstate - организация мероприятий в сфере недвижимости
    • ARE — обучение девелопменту и управлению недвижимостью
  • Управление объектами
    Услуги дивизиона
    • Property Management
    • Техническая эксплуатация
    • Технический консалтинг
    • Дата-центры
    • Энергоэффективность
  • Управление проектами
    Услуги дивизиона
    • Идеи и оценка проектов
    • Проектирование, дизайн и архитектура
    • Fee девелопмент и управление проектами
    • Строительство, реконструкция, капитальный ремонт
    • IT и Digital проекты
8-800-222-61-22
Напишите нам
RU

Трансформация Василеостровского района: застройка намыва – благо или вред?

Общественные обсуждения проекта новой намывной территории на Васильевском острове не успели толком стартовать, как тут же вызвали широкий резонанс. Одни петербуржцы с большим энтузиазмом воспринимают потенциальную возможность приобрести жилье рядом с историческим центром по приемлемой цене, другие отчаянно протестуют против очередной застройки. Нужны ли городу новые территории, как они будут развиваться, расскажет Новострой-СПб.

Намыв и историческая часть Васильевского острова: потенциал и цены

Васильевский остров – один из четырех центральных районов Петербурга. Он состоит из трех островов и полностью окружен водой. Наземной границы с другими административно-территориальными единицами города у него нет.

Общая площадь Василеостровского района составляет порядка 1,4 тыс. га, из-за чего он считается одним из самых компактных в Северной столице. Его скромный размер определяет в том числе и характер жилой застройки, которая ведется сегодня в основном на намывных территориях.

В исторической части острова довольно сложно отыскать новые пятна под застройку, поэтому там появляются проекты только высокой ценовой категории. Однако определенный запас территорий под жилищное строительство все-таки есть: за счет бывших промышленных предприятий и участков под реконструкцию, которые требуют серьезных работ по их переводу в «жилой» статус, комментирует Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

Потенциал строительства на намыве оценивается более чем в 1 млн кв. м. На текущий момент в локации продажи ведутся в 4 ЖК, в основном это объекты класса «высокий комфорт». В исторической части Васильевского острова продажи открыты в 7 ЖК и апарт-отелях.

Средняя цена предложения на начало марта 2021 года составляет 227 тыс. руб./кв. м в классической части Васильевского острова и 178 тыс. руб./кв. м на намывных территориях. Все объекты – и в «материковой» части острова, и на намыве – востребованы на рынке, а предложение жилья разных классов охватывает разные категории покупателей.

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, дает градацию по ценам в Василеостровском районе в зависимости от стадии готовности проекта. Так, средняя стоимость квадратного метра в новостройках на намыве составляет от 150 до 170 тыс. руб. на этапе строительства и от 200 до 220 тыс. руб. на готовое жилье.

«За год новостройки на Васильевском острове подорожали более чем на 32%. Средняя цена здесь выросла со 107 до 160 тыс. руб. Рост стоимости квадратного метра в Василеостровском районе пришелся в основном на намывные территории, которые были дешевле других локаций в городе. Когда средняя цена за «квадрат» в Петербурге начала сильно расти, люди потеряли возможность покупать жилье на «материке» и обратили свое внимание на бюджетные предложения намыва. И тогда они, в свою очередь, тоже отреагировали ростом цен»

Георгий Патанин, руководитель агентства недвижимости «Георгия Патанина»

Что появится на намыве: объективная реальность и реакция горожан

О том, что намыв станет расти, было известно еще в 2007 году, когда Смольный утвердил первый жилой проект, говорит Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development. Поэтому не совсем корректно называть его «новым» – скорее, это будет завершение первоначальных планов. Топонимической комиссией уже утверждены названия будущих улиц, на развязке ЗСД запланированы дополнительные съезды и магистраль, которая пройдет в западной части намыва.

Недавно начавшиеся общественные обсуждения касаются экологической составляющей проекта и его воздействия на окружающую среду, а не характера, качества или объема будущей застройки. Однако уже сейчас отдельные жители Васильевского острова и депутаты выступают против «продолжения» намыва и требуют ввести мораторий на его застройку. Было даже запущено голосование, в котором на начало марта отметилось уже порядка 3 тыс. человек. Они опасаются, что в локации усугубятся уже имеющиеся проблемы с дорогами и социальной инфраструктурой. Голосование продлится до конца месяца.

«Экологи бьют тревогу еще с момента создания старого намыва. На сегодняшний день дамба плохо справляется со своими функциями, и Петербург может затопить, как это бывало до ее появления. Кроме того, новый намыв способен нанести вред фауне Финского залива. Активные протесты проходят уже сейчас: местные жители подписывают петицию о моратории на застройку ВО, а власти делают вид, что новой жилой территории нет, как нет и десятков тысяч новых жителей. Проекты, реализованные на намыве, до сих пор не поставлены на баланс города, транспортная инфраструктура не развивается, социальная – тоже»

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management

Согласно информации, предоставленной пресс-службой «Группы ЛСР», компания получила права на поднятие высотных отметок и дальнейшую застройку территории северной части Васильевского острова. На почти 163 га (часть из которых уже намыта) возведут около 800 тыс. кв. м жилья и 260 тыс. кв. м общественно-деловых объектов и встроенных помещений.

В планах девелопера – создание важных объектов социальной и деловой инфраструктуры. Предполагается, что в локации появятся два встроенных и четыре отдельных детских сада (на 1130 мест), три общеобразовательных школы (на 3300 мест), различные общественные пространства, гипермаркеты, поликлиники, штаб-квартира ведущего российского банка. Также разработана концепция по развитию транспортной и инженерной инфраструктуры.

Под озеленение намыва будет отдано порядка 43 га. Благоустроят набережную реки Смоленки (1,2 тыс. м) и Финского залива (2,1 тыс. м), где появится прибрежная зона с общественными пространствами. Учитывая, что Петербург стоит на воде, но мест, где к ней можно свободно выйти, не так много, это очень актуально.

Полностью завершить проект планируется к 2034 году.

«Учитывая масштаб, комплексный подход к освоению и текущее «песчаное» состояние территории, намыв Васильевского острова – это преимущественно зона возведения жилых комплексов «высокого комфорта» с возможностью включения корпусов бизнес-класса по первой линии залива (видовая часть). Для премиального жилья одних только видовых характеристик не достаточно. Необходим клубный формат, приватная территория, небольшая плотность застройки, высокое качество благоустройства»

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»

Проблемы и перспективы локации: дороги и инфраструктура

Все, что создано на сегодняшний день на намыве, – заслуга исключительно застройщиков и местных жителей, уверена Катерина Соболева. Изначально город собирался взять на себя строительство магистралей и соцобъектов, но позже от этой затеи отказался, сославшись на отсутствие средств в бюджете.

Да, в локации до сих пор есть проблемы, связанные с дорогами, благоустройством и наличием детских садов и школ. Однако существующие проезды были построены силами девелоперов, как и перемычка над ЗСД. Город до сих пор не взял эти дороги на баланс, поэтому нет возможности официально установить знаки и нарисовать «зебры», говорит Алексей Бушуев.

Даже с очисткой этих территорий от снега возникают вопросы. Местной управляющей компании квартала «Светлый мир «Я-Романтик…» приходится выполнять фронт работ, которые не входят в границы участка комплекса. Это же касается и сквера, который был открыт на месте несостоявшейся парковки. По факту он нужен только жителям, которые самостоятельно высаживают деревья, регулярно организуют субботники и сбор средств для приобретения дополнительных зеленых насаждений.

К сожалению, пока жилые дома на намыве «растут» быстрее, чем социальная инфраструктура. И детский сад там по-прежнему один – на территории квартала «Светлый мир «Я-Романтик…». Его открытие состоялось 5 марта 2020 года, он стоит на балансе гимназии № 642 «Земля и Вселенная».

В перспективе планируется возведение детского сада на 70 мест в рамках строительства 9 квартала ЖК Golden City от компании Glorax Development (разрешение на строительство нового квартала получено в конце 2020 года). Также проектом предусмотрены еще два социальных объекта – второй детский сад и школа.

Группа «Аквилон» тоже внесет свой вклад в формирование социальной инфраструктуры нового района. В рамках проекта бизнес-класса «Аквилон ZALIVE» будут построены два детских сада и школа, сообщает Виталий Коробов, директор Группы «Аквилон». Внутреннюю инфраструктуру дополнит детский клуб «Аквилон Kids», который передадут в собственность жителям, а также наземными и подземными паркингами и зеленой зоной отдыха.

Во второй очереди ЖК «Морская набережная» от «Группы ЛСР», который находится в западной части Васильевского острова, запроектированы школа и детский сад. Всего там появятся четыре детских сада и три школы.

Что касается нового масштабного проекта от «Группы ЛСР» в северной части намыва, то он предусматривает не только появление коммерческих помещений и паркингов, но и благоустройство и организацию внутриквартальных проектов, а также развитие транспортной инфраструктуры: развязку ЗСД, дороги городского и районного значения.

«В перспективе 3-5 лет мы ожидаем завершение строительства улично-дорожной сети на намыве в западной части Васильевского острова. Таким образом, к моменту завершения реализации крупнейших девелоперских проектов, будет достигнут баланс между жильем и необходимой инфраструктурой»

Виталий Коробов, директор Группы «Аквилон»

Мнения о намыве

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», считает проект «продолжения» намыва весьма актуальным для города, несмотря на то, что жители «старого» Васильевского острова испытывают определенные неудобства в связи с новой стройкой. Их недовольство понятно: многие теряют вид из окна, их беспокоит недостаток зеленых зон и проблемы с транспортной доступностью. Последний вопрос – один из наиболее острых, и его обязательно необходимо решить в рамках реализации проекта.

Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, полагает, что намыв пока вызывает больше вопросов со стороны профессионального сообщества, чем ответов. В первую очередь, очевидно, что городу не хватает земли. Все, что находится внутри Петербурга – уже выкуплено и застраивается. Нужна земля внутри КАДа. Поэтому создание искусственной территории будет полезно как для инвесторов, так и людей, рассматривающих покупку квартиры в этом районе.

При этом уже сегодня намывная территория достаточно большая, но она почти не благоустроена и освоена максимум на 30%. Поэтому прежде чем расширять намыв и продолжать его застройку, необходимо обустроить уже существующую территорию.

Станет ли намыв вторым Крестовским островом

Изначально у Петербурга были грандиозные планы на намыв: и строительство элитных домов, и появление огромного делового квартала, и превращение локации фактически в визитную карточку города. Однако за годы освоения этих территорий многое изменилось, и теперь они воспринимаются неоднозначно.

Разумеется, намыв и сейчас считается интересной и в какой-то степени привилегированной локацией. Первые ее жители, выбирая здесь квартиры, отдавали себе отчет в том, что какое-то время им придется подождать, пока эта часть острова станет такой же обжитой, как историческая.

Постепенно здесь действительно появится все необходимое: новые дороги, крупные магазины и организации сферы услуг. Но таких привлекательных цен на недвижимость, как при создании первой части намыва, уже не будет, говорит Алексей Бушуев. Так, на начальном этапе строительства однокомнатную квартиру в ЖК «Светлый мир «Я-Романтик…» можно было приобрести по цене от 2,1 млн руб. Сейчас ее стоимость составляет 6-7 млн руб.

«С учетом местоположения нового намыва шансы на то, что эта локация может стать элитной, есть. Но для этого здесь должен быть решен транспортный вопрос, проблемы благоустройства и наличия социальных и культурных объектов, а также использоваться интересные архитектурные решения»

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор»

Дмитрий Рубин, считает, что построить по-настоящему элитную недвижимость на намыве будет непросто. Для этого необходимо существенно доработать коммуникации, дороги и окружение. Более реально появление жилья хорошего бизнес-класса, или как минимум класса «комфорт+». «Если сравнивать с Петровским островом, то он изначально задумывался как аналог Крестовскому, бизнес-элитная локация.

Намывная территория все же больше подходит для среднего сегмента. В городе сегодня все меньше доступных ЖК этого класса, которые может позволить себе средний класс. Сейчас много дорогих комплексов клубного класса, а вот комплексное освоение территорий встречается уже не так часто», – полагает эксперт.

«Намывные территории сегодня – одна из самых перспективных городских локаций. Это уникальное место с доступом к Финскому заливу, находящееся при этом в непосредственной близости от исторической части Васильевского острова и центра города. Расположенный рядом выезд на ЗСД обеспечивает транспортную доступность до северных и южных районов города, КАДа и аэропорта Пулково. Перспективные планы по созданию современной инфраструктуры, виды на воду и Лахта-центр, общественные пространства, которые реализуют в своих проектах девелоперы, а также планы по открытию станций метро делают локацию престижной для жизни и привлекательной для инвестиций»

Виталий Коробов, директор Группы «Аквилон»

Источник

Подписаться на мероприятия