Бизнес-центры: полёт нормальный

Рынок бизнес-центров выстоял в пандемийном 2020 году и даже показал умеренно удовлетворительные результаты по уровню вакансии, ставкам и поглощению. Главный вопрос: насколько сильно коронакризис в долгосрочной перспективе изменит потребности арендаторов и офисный сегмент в целом? И к каким переменам стоит готовиться уже в ближайшее время? Эксперты Дискуссионного клуба NSP обсудили на online-дискуссии, что ждёт офисный рынок Петербурга в 2021 году.

Участники дискуссии:

• Борис Мошенский, генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE
• Эзгюр Эйридже, управляющий директор компании «Ренессанс Девелопмент»
• Дмитрий Абрамов, директор «Пассажа», партнёр Jensen Group
• Анна Воробьёва, руководитель группы по работе с арендаторами «ЛСР. Недвижимость – СЗ»
• Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management
• Юлия Долгушина, руководитель отдела маркетинга компании «Деликатный переезд»
• Олег Громков, эксперт рынка коммерческой недвижимости
• Модератор: Евгения Иванова, модератор, редактор «НП»

Борис Мошенский:
– Главный итог 2020-го: с офисами не произошло никаких страшных катаклизмов. Сегмент продемонстрировал достаточную устойчивость к кризисным явлениям. В Петербурге имеется 3,74 млн кв.м качественной офисной недвижимости, в эксплуатацию за год введено 138 000 кв.м. Средний уровень вакансий – 7,5%, рост всего на 1,1 п.п. Сделок оказалось несколько меньше – на 15% по сравнению к двум предыдущим годам, но в целом вышел удовлетворительный показатель – порядка 122 000 «квадратов». Средняя ставка аренды фактически не изменилась – 1220 руб./кв.м в месяц. То есть прогнозы апреля-мая прошлого года, что всё рухнет, не оправдались. Да, были отсрочки и скидки, но все решения по ним принимались в индивидуальном порядке и в целом на рынок не повлияли. Некоторые объекты не удалось ввести в эксплуатацию, но сейчас по ним возобновились работы. На данный момент в городе реализуется достаточно большой объём офисной недвижимости, хотя часть проектов перекочевала по срокам из 2020-го.
В этом году мы ожидаем сдачи восьми бизнес-центров, из них три – класса А, остальные – класса В, в том числе два самых крупных – БЦ «Каскад 4» у метро «Ладожская» (GLA – 44 400 кв.м) и ДЦ на Черниговской, 8 (39 400 кв.м). Оба они принадлежат холдингу «Адамант». Кроме того, у них ещё и БЦ «Собрание». Фактически у одного девелопера сосредоточено около 100 000 «квадратов», планируемых к вводу. На мой взгляд, у арендодателей снова появилась уверенность, что рынок чувствует себя вполне нормально.
И я не вижу никаких новых глобальных трендов, которые могут серьёзно изменить реальность бизнес-центров в ближайшее время. Много было разговоров про удалённый формат работы, и часть компаний практикуют «удалёнку» до сих пор. Но бизнес-центры не опустели. Далеко не все предприятия могут работать в дистанционном режиме, бухгалтерия однозначно остаётся в офисе, и живое общение в коллективе по-прежнему необходимо. Народ действительно озадачен, но вряд ли удалённый формат каким-то коренным образом повлияет на занимаемые объёмы офисной недвижимости в нашем городе.
Коворкинги показали хорошую динамику, однако их развитие началось ещё несколько лет назад. В 2020-м этот тренд только усилился, поскольку готовые рабочие места в офисах с хорошей отделкой и всем необходимым набором услуг всегда очень востребованы в кризисные моменты. Но рынок сильно не трясло в какую-либо сторону, и слава богу. По крайней мере, не сравнить с дефолтом 1998-го и кризисом 2008-го. Вот тогда офисы опустели, ставки упали, а спроса не было вообще никакого.
В 2009-м рынок стал мёртвым. Такого сейчас нет, и я думаю, что не будет.

Евгения Иванова:
– Появились ли у арендаторов новые требования к планировкам и переоборудованию пространств, те же зум-комнаты или hot desking?

Борис Мошенский:
– Такие вещи уже реализуются, но они появились ещё до пандемии, и ситуация с коронавирусом на самом деле на этот процесс не особо повлияла. Запрос на качественный офис, где грамотно и эффективно используются все «квадраты», есть всегда. Тренд возник не сегодня. И вопросами организации рабочего пространства многие озадачились уже давно. Но если говорить об особенностях 2020-го, то многие из нас получили QR-коды. А это означает некий новый стандарт безопасности. Условно говоря, в тех компаниях, где сотрудники сидели «на головах друг друга», теперь необходимо задумываться о соблюдении дистанции в полтора метра, возможно, придётся мебель поменять, сделать новую рассадку. Но в целом, судя по тем запросам, что есть у нас, требования арендаторов ничем не отличаются от тех, что были в 2019-м.
Некоторые компании высвобождают часть площадей и пытаются сдавать их в субаренду. Если у них «длинные» договоры и право на сдачу. Но такие сделки никоим образом существенно не отражаются на рынке. Всё те же арендные ставки, а площади суммарно выходят небольшие. Здесь, наверное, самая большая проблема, насколько вообще возможно сдать такие помещения. Так или иначе, но арендодатель старается контролировать этот процесс. И у кого-то подход очень жёсткий, вплоть до того, что нужно обязательно согласовать договор субаренды с собственником.

Ольга Шарыгина:
У нас чуть более пессимистичные показатели по вакансии – примерно 9-10% в среднем по рынку. По заполняемости заметнее всего просели бизнес-центры класса В+ – там вакансия подросла до 12%. Но в целом объёмы ввода и цены всё равно растут, если посмотреть в динамике за семь последних лет. А средневзвешенная ставка аренды в классе А достигла отметки в 1900 руб./кв.м в месяц (с учётом НДС и эксплуатационных расходов). Так что до уровня стагнации рынка 2014-го нам сейчас далеко. В этом году мы прогнозируем примерно такой же ввод качественных офисных площадей, как в прошлом.
Кроме того, мы мониторим ещё класс С; этот сегмент охватывает порядка 1,97 млн кв.м недвижимости. Там всё довольно хорошо: средняя ставка подросла до 890 рублей за «квадрат», уровень вакансии составляет только 7,2%. Поэтому объекты категории С никуда с рынка исчезать не собираются, да и в целом классические бизнес-центры в Красную книгу точно не попадут. Хотя, если бы в последние годы в наш город не зашли крупные качественные арендаторы, все понимают, о ком речь, думаю, мы пережили бы коронакризис гораздо хуже.

Евгения Иванова:
– А за счёт чего сегодня так хорошо, по вашим оценкам, чувствует себя класс С? И есть ли интерес к таким объектам в плане редевелопмента?

Ольга Шарыгина:
– Пандемия, прежде всего, ударила по среднему и малому бизнесу, многие представители которого в последние годы переехали в бизнес-центры класса В и В+. Но теперь на волне оптимизации расходов такие компании возвращаются в офисы попроще. Класс С действительно благодатная почва для редевелопмента и создания каких-то новых креативных и более качественных форматов. Этот тренд будет только усиливаться. Таких объектов в городе предостаточно, именно они будут оказывать серьёзное влияние на рынок в перспективе ближайших трёх-пяти лет.

Эзгюр Эйридже:
– Я бы не сказал, что офисный сегмент пережил всё так уж хорошо, но я постоянно на связи с нашими арендаторами, и, судя по разговорам, общая напряжённость спала. Хотя никакого оживления спроса я пока не наблюдаю. Но тем не менее, пользуясь случаем, мы решили обновить наши бизнес-центры. Так что у нас в этом году предстоит активная реновация на 2-й Советской ул. и Владимирском пр. Потратим на это немало денег.

Евгения Иванова:
– Есть мнение, что бизнес-центры класса А не могут быстро опустеть ещё и потому, что у арендаторов очень суровые договоры – так просто не съедешь. Так и есть?

Эзгюр Эйридже:
– «Ренессанс Девелопмент» на рынке с 2007-го, и каждый год наш договор аренды становится всё тяжелее и толще за счёт того опыта, что мы приобретаем. Безусловно, как арендодатель мы стараемся как можно тщательнее себя обезопасить, так что да – там всё сурово. Но упираться в контракт, дескать, читай и помалкивай – последнее дело. Потому что чем дольше молчит арендатор, тем вернее шанс, что он от нас уйдёт. Проблемы лучше решать путём переговоров и постоянного контакта с клиентами, что мы и делаем, как правило. Всегда лучше найти компромисс. Хотя ситуации бывают разные.

Евгения Иванова:
– Разрешена ли у вас субаренда?

Эзгюр Эйридже:
– У нас всё просто. Достаточно написать письмо, предупредив, кто теперь будет арендовать площади, и через день мы даём добро. Хотя был даже случай, когда из-за субарендатора у нас арестовали здание. Но и тогда мы не поменяли пункт о праве на субаренду в договорах.

Дмитрий Абрамов:
– У нас с бизнес-центрами тоже всё в порядке. Если, например, говорить о БЦ на Итальянской, там в аренду сдано 100%. Что касается ставок, то 1900 рублей за «квадрат» – далеко не потолок, и цифры могут быть ближе к тем, что в своё время озвучивал «Сенатор» (речь о сделках за 3000 руб./кв.м в месяц). По большинству других объектов уровень вакансий был минимален: в силу того, что мы всегда сдавали крупными блоками с долгосрочными договорами и внимательно относились к тому, кто будет нашим арендатором и насколько комфортен он окажется для других наших клиентов.
Отложенный эффект роста вакансий, особенно на объектах класса А, мы увидим, скорее всего, во втором полугодии, когда руководители крупных компаний подведут итоги по «удалёнке». Ну, и в дальнейшем, как только начнёт возникать право на расторжение долгосрочных договоров.
Тем не менее на рынке сохраняется дефицит больших качественных площадей. Пандемия тут ничего не изменила. Хотя ещё год назад были компании, которые искали офисы по 30 000 кв.м, а сейчас им достаточно и 5000 «квадратов». И вполне возможно, что будет достаточно таких объёмов минимум ещё года два. Но пока бизнес-центры класса А чувствуют себя достаточно устойчиво, они держат хорошие ставки, которые даже позволяют развивать новые проекты.

Евгения Иванова:
– Вы рассматриваете новые инвестиционные сделки?

Дмитрий Абрамов:
– Мы всегда рассматриваем и изыскиваем возможности для инвестирования, и такие предпосылки сейчас имеются. Хотя по ряду объектов имя Jensen Group упоминают только для того, чтобы подстегнуть других потенциальных покупателей.

Анна Воробьёва:
– Нами накоплен достаточно большой опыт управления офисной недвижимостью. У «Группы ЛСР» сейчас больше 50 000 кв.м в разных бизнес-центрах класса А. Но главный наш проект на данный момент – это Невский, 1, премиальный бизнес-центр категории А+, который мы ввели в эксплуатацию в апреле 2020-го. Адрес действительно уникальный – это было первое каменное здание на Невском проспекте. В конце XIX века дом приобрёл частный коммерческий банк, и в 1910 году здание капитально перестроили. В процессе реконструкции мы постарались сохранить его облик: отреставрированы мраморная лестница с бронзовыми поручнями, дубовые двери, паркет и так далее. Многие помещения восстановлены в соответствии с историческими чертежами и по фотографиям интерьеров. Вышел очень интересный проект.
Пока что мы ведём переговоры и выполняем отделку – к лету она будет завершена. В договоре аренды постараемся прописать каждую мелочь. По опыту, чем дольше обсуждаются с арендатором конкретные условия, тем проще потом жить друг с другом. В планах на этот год – частично заселить объект: запустить туда «якорного» арендатора и, наверное, заполнить помещения для ритейла (банковский зал на первом этаже в виде атриума). Ставки аренды на офисы составляют в БЦ от 2400 до 5300 руб./кв.м в месяц, на коммерцию – от 4500 до 12 000 руб./кв.м.
На Невском, 68 сохраняется пока вакансия на офисы около 10%, но первые два торговых этажа полностью заняты, и это с лихвой компенсирует наличие свободных офисных остатков. Сформирован качественный состав арендаторов.

Олег Громков:
– Главный вопрос, который стоит перед девелоперами офисной недвижимости, – это инвестиционная привлекательность нового строительства БЦ. Насколько рынок приблизился к максимально ликвидному уровню арендных ставок, критично ли проекты выросли по себестоимости, чтобы по ним сохранялась хоть какая-то разумная окупаемость. Ну, это если мы не берём в расчёт ту «волшебную» компанию, которая может позволить какие угодно сроки возврата инвестиций. А с учётом пятилетней перспективы тренды всё-таки говорят об оптимизации и уменьшении востребованности офисных пространств как в Москве, так и в Петербурге. Возможно, это не так сильно выражено в высококлассных бизнес-центрах, но в объектах класса В – так точно. Клиенты и аренду не продлевают, и подсаживают родственные по бизнесу компании. Пока что экономика новых проектов БЦ не слишком привлекательна, и важно найти тот формат, который позволит создать наиболее интересный для рынка продукт – своего рода гибрид между классическими офисами и гибкими пространствами. Возможно, ставку стоит делать на реконструкцию.

Борис Мошенский:
– Нынешний перевод в пожарном режиме на «удалёнку» – ещё не показатель долгосрочных изменений в плане спроса. Мы ведь ещё полностью не вышли из ограничений по пандемии. Когда всё более-менее закончится, тогда посмотрим. Арендные ставки подрастали в 2019-м, в прошлом году рост прекратился, а в этом, по-видимому, начнутся корректировки. Да, экономика проектов тоже работает по-другому, о десятилетней окупаемости можно забыть. Но это тоже случилось далеко не сегодня. Просто теперь надо смотреть на сроки в 15 лет. И девелоперам придётся принять это как данность.

Дмитрий Абрамов:
– Я не столь категоричен насчёт окупаемости. Можно ещё рассматривать и десять лет, находя специальные случаи для входа в такие проекты. Если уж не по готовым зданиям или новому строительству, то, по крайней мере, по объектам реконструкции. Но как долго такое ещё продлится, кто знает. Думаю, реальную картину рынка мы поймём не раньше 2022-го.

Евгения Иванова:
– Самое время узнать у «Деликатного переезда», когда начались активные передвижения арендаторов на рынке в прошлом году. И каковы прогнозы на 2021-й, много ли тех, кто сидит на чемоданах?

Юлия Долгушина:
– Прошлой весной мы, конечно, «отдохнули», но зато ударно поработали с июня по сентябрь. Переездов было много, но в основном заявки поступают от малого бизнеса – со штатом до 80 рабочих мест. А вот количество запросов от более крупных компаний снизилось, так что мы ждём большего роста активности нынешней весной. Средний наш чек тоже уменьшился, потому что все пытались сэкономить на подготовительных работах. Клиенты, кстати, предпочитали не менять районы обитания и переезжали либо в бизнес-центры того же класса, либо, наоборот, повышали уровень офиса, но при этом ужимались по площадям.