Эксперты рассказали о тонкостях инвестирования в коммерческую недвижимость

Финансовая грамотность и умение управлять деньгами помогают даже с ограниченным бюджетом справляться с такими сложными задачами, как покупка недвижимости. Примеры изучала корреспондент телеканала «Санкт-Петербург» Мелена Иконникова.

Денис инвестирует в коммерческую недвижимость уже десять лет. Начал с продуктового магазина в спальном районе Петербурга. Помещение купил в ипотеку. Сейчас у него двадцать площадок по всему городу. А в них — аптеки, супермаркеты и пекарни. В месяц они приносят больше миллиона рублей.

ДЕНИС ЦЫТРИН, инвестор в коммерческую недвижимость:
«Это не то что вы 50 квадратных метров квартиру-двушку сдаете за 30 тысяч рублей, нет. Здесь вы 50 метров сдаете по две тысячи рублей. И получаете сто тысяч. То есть вы 40 тысяч гасите ипотеку, 60 — можете на них жить. Если вы эти 60 пускаете в погашение ипотеки, то также у вас срок погашения существенно снижается».
Ипотечные ставки для коммерческой недвижимости выше, чем для жилой. В среднем, они варьируются от 9,5 до 14,5 процентов. Первоначальный взнос тоже выше. Около 30 процентов от стоимости помещения. В Петербурге цены начинаются где-то от 3 млн руб.

КАТЕРИНА СОБОЛЕВА, вице-президент компании Becar Asset Management:
«Если мы говорим от 30 квадратных метров — это будет локация либо за КАД, либо ближайшая к ней, и будет не первая линия. Не ретейл. Например это шиномонтаж, обувная мастерская, что-то в сфере услуг. Если берем центр, то это все-таки будет уже стоимость повыше, ну, либо какое-то помещение, находящееся на верхних этажах. Под ювелирную мастерскую, к примеру».
Самое важное при покупке торговой недвижимости — верно определиться с локацией. Место должно быть проходным, поэтому чем больше жилой комплекс, тем лучше. Но необязательно искать помещение в центре. Во-первых, оно будет заметно дороже. Во-вторых, именно центр больше всего пострадал из-за пандемии. За год арендные ставки на Невском снизились на треть. А в спальных районах — на 10-15%. Кроме того, важно учитывать технические характеристики помещения.

МИЛЕНА ИКОННИКОВА,корреспондент
«Например, супермаркету требуются высокие потолки, повышенная электрическая мощность, так как много холодильников, складское помещение, санузел для работников, витрины и зона для выгрузки товара на улице. В медицинских центрах в каждом врачебном кабинете нужны «мокрые точки», чтобы руки вымыть. А, допустим, бар не откроешь рядом с детским садом».
Исходя из технических требований эксперты рекомендуют составить список возможных арендаторов. Скажем, в помещении может быть салон красоты, кафе или ателье. И выходить с предложением именно к ним.

Помочь с этим может брокер. Правда, за это собственнику придется заплатить комиссию в размере месячной арендной платы.

КАТЕРИНА СОБОЛЕВА, вице-президент компании Becar Asset Management:
«В основном, есть пул каких-то арендаторов, которые ищут помещение у этого брокера. Он смотрит, что больше ищут всего. Потом сравнивает с объектами — можно ли что-то под этих арендаторов подобрать, и, фактически, вы уже можете купить готовый бизнес».
«Плюсы» известного арендатора — в том, что он надежен. Не исчезнет, не заплатив, и вообще настроен на долгосрочное сотрудничество. Однако, опыт нанимателя может сыграть против инвестора. Арендатор может составить договор с большей выгодой для себя. Поэтому в документах важно обратить внимание на несколько пунктов — залог, целевое использование помещения и запрет субаренды. А еще - возможность доступа на территорию в случае ЧП без согласования с арендатором.

АЛЕКСАНДРА ГУДИМЕНКО,адвокат:
«Возник, допустим, пожар, у нас помещение не застраховано, тушили так, что пострадали соседи. Конечно, должен возмещать все виновник. Но если виновник сбежал, обанкротился, у него просто нет денег, то собственник должен быть готов, что соседи с различными исками придут к нему. И, вполне вероятно, что он эту тяжбу проиграет».