Первые уроки пандемии

Бизнес-центр или коворкинг?

По словам Николая Антонова, генерального директора УК «МТЛ» (входит в ГК «БестЪ»), в прошлом году в классических бизнес-центрах в будни в среднем было занято 55% рабочих мест, переговорные использовались на треть (данные: Optimaze Workplace Review). В Москве в прошлом году пустовало 2,2 млн кв.м офисов (данные: Cushman & Wakefield). В обеих столицах вакансии в БЦ класса В – около 10%, а это потеря примерно 20% от чистого операционного дохода, подсчитал г-н Антонов.

Арендаторы и арендодатели пересматривают отношение к традиционным офисам. 52% руководителей задумываются о внедрении гибких рабочих мест (данные IPG.Estate).

На этом фоне наблюдался взрывной рост новых коворкингов. В Москве их уже порядка 190 (+25 за год), в Петербурге – 53 (+14 за год). А по заявленным на 2021 год проектам Северная столица опережает: 20–22 площадки (против 15 – в Москве).

Средняя заполняемость сетевых коворкингов в 2020 году составила 70–75% в Москве и 85–94% – в Петербурге. Среди резидентов всё больше крупных корпоративных клиентов: Сбербанк, «Газпром-нефть», «Сити-мобайл», Ozon, «Почта России», «Почта-банк» и др. Их доля в Москве достигла 80%, как и в петербургском Page.

Появляются новые модели коворкингов: медицинские, спортивные, «профессиональные», а в Европе – даже «зелёные».

«Гибкие офисы в спальных районах пользуются большим спросом. В топе запросов – рабочие станции на 1,5 человека: одно рабочее место и стул для посетителя», – констатирует г-н Антонов.

Владимир Дорофеев, исполнительный директор сети коворкингов «Практик», рассказал об опыте работы в регионах. Если раньше экономика проектов не сходилась из-за низких ставок, то сейчас ситуация изменилась. «В том же Новосибирске появился активный спрос со стороны федеральных компаний, готовых платить более-менее удобоваримую ставку – 12 000–15 000 рублей за место».

Александр Шарапов, президент компании Becar Asset Management, утверждает, что на Западе развитие коворкингов уже пошло от центра к окраинам городов. «На Манхэттене – а это мировая столица бизнеса – за последние 10 лет площадь БЦ сократилась на 1 млн кв.м. Офисные проекты стали переносить в жилые кварталы, а в деловых районах их всё чаще переделывают в отели и апартаменты. И по вечерам эти кварталы перестали «умирать». Если такое происходит на Манхэттене, значит, это мировой тренд», – уверен г-н Шарапов.

Михаил Мамошин, глава Архитектурной мастерской Мамошина, поддержал девелоперов, заявив, что хорошо бы на государственном уровне задуматься о нормативах, в частности, связанных с инсоляцией, которые позволят перевести часть бизнес-центров в апартаменты, а может быть, и в жильё.

Впрочем, классические офисы рано списывать со счетов. Многие эксперты уверены, что после снятия ограничений большинство клерков вернётся в бизнес-центры.

Андрей Бриль, глава «Корин-Холдинга» из Екатеринбурга, привёл интересный факт. Так, многие его арендаторы из сферы IT и других отраслей, которые комфортно могут работать и на «удалёнке», в один голос заявили, что эффективность процессов при дистанционной организации труда (в пандемию) существенно снизилась. «Поэтому мы не видим оснований для массового переформатирования офисной недвижимости. Коворкинги, безусловно, будут развиваться. Но никаких радикальных перемен в региональных центрах нет».

Апартаменты и коливинги

Петербург остаётся драйвером российского рынка сервисных апартаментов. На 2023 год заявлено уже 26 000 юнитов (на 2022 год – 22 900), а в Москве – лишь около 6000 апартов. В игру включились крупные строительные компании, для которых концепции готовят несколько УК, в том числе и МТЛ. Заявленные показатели доходности корректируются до разумных 9–11% годовых. Волшебных ставок никто не предлагает, говорит Николай Антонов.

Константин Сторожев, генеральный директор УК VALO Service, предупреждает, что, если компания строит сервисный апарт-отель, при продаже нужно сразу жёстко подписывать договор доверительного управления. Иначе УК теряет целостность управления, что скажется и на сервисе, и на продажах.

В последнее время много разговоров про запрет апартаментов. Но Александр Шарапов успокоил коллег: чиновники из петербургской администрации попросили РГУД подготовить свои предложениями по регламентации этого бизнеса. «Нас хотят услышать. И это позитивная новость».

«Я специально поехал в Дубай посмотреть, как дела с апартаментами, – говорит Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ». – Город замечателен тем, что нет никакой истории, строится и приживается только то, что нужно. Запрещать апартаменты – огромная глупость, это приведёт к коллапсу сегмента рынка недвижимости и пагубно отразится на турбизнесе. Мир меняется, люди хотят жить в каком-то сообществе, и апарты позволяют удовлетворять эти потребности. Есть много таких, как я, которым не нужна социальная инфраструктура в виде поликлиники, детских садов и пр. Им важна мобильность и сервис».

Кстати, в том же Дубае, по словам г-на Шарапова, сейчас активно развиваются «коммуналки». Большие квартиры по 150 кв.м делят на десять частей: комнаты по 15 кв.м с окном и санузлом, комнаты с общим санузлом, комнаты по 6 кв.м без окон и санузла. Их тоже вполне успешно сдают в аренду, потому что жить в центре Дубая дорого.

«Вот Александр Шарапов занимается коливингами, а его желание жить в общежитии стремится к нулю, – поддел коллегу Георгий Рыков, генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость». – Поэтому такие активные люди не следуют трендам, а создают их. Конечно, старые форматы БЦ и квартир – наследие прошлого. Счастливые люди живут в палатках, в глэмпингах. Интересы моих детей совсем не связаны с моими, общее – только крыша над головой. Они ищут любимое дело, а не способ пропитания, как было раньше».

Торговля в ожидании

Непростые времена переживают ТЦ, где общепит в основном закрыт с марта 2020-го и продолжают действовать некоторые другие ограничения. На этом фоне всё более не востребованы устаревшие комплексы. Некоторые собственники начинают переделывать часть пространств, трансформируя их в те же коворкинги.

Дмитрий Зубков, коммерческий директор ТРЦ «Галерея», считает, что радикальных перемен не произойдёт, хотя ограничения очень сильно влияют на бизнес. Если их не снимут, арендаторы продолжат вымирать, а некоторые ТЦ накроет волна банкротств.

«Но есть хорошие вести: ограничения показали, что фэшн-индустрия не уходит глобально в онлайн, два формата работают в связке. Разве что немного сократится число оффлайн-точек. Будут востребованы и рестораны в ТЦ. В краткосрочной перспективе могут появиться новые направления. Например, пункты вакцинации в ТЦ в Москве уже начали работать, и в Питере уже появляются. Торговые комплексы постепенно будут превращаться в многофункциональные центры. В Москве это нормальная история, и у нас будет развиваться», – считает Дмитрий Зубков.

За пределами крупных ТЦ появляются новые форматы торговли в контейнерах. В лофт-проекте «Этажи» работает целая контейнерная улица; открываются отдельные боксы-кофейни. Подобная технология позволяет довольно быстро построить (причём в два-три уровня) востребованные в конкретной локации торговые точки.

Формат года – dark store – магазины без персонала. Через приложение люди заказывают продукты, которые собирают автоматически. Скорость подготовки заказа при этом сокращается до нескольких минут, курьер его доставляет, но можно забрать и самому. В прошлом году в Петербург с таким сервисом вышла «Яндекс.Лавка».

«Сейчас идёт диджитал-революция. У нас новые клиенты: айтишники, блогеры, вэб-дизайнеры, которые зарабатывают больше, чем фабриканты и банкиры. Для них приходится делать новые форматы недвижимости, потому что деньги у них, и это поколение живёт по-другому. Для них важно с помощью трёх нажатий заказать пиццу, жить в новых типах отелей (коливингах), работать в коворкингах. Они хотят заниматься саморазвитием, и чтобы сервис был не только в ресторанах, но и дома, и на работе. Поэтому и «БестЪ», и «Бекар», и все мы вынуждены подстраиваться под новые реалии. Они, мне кажется, прекрасны и интересны», – считает Александр Шарапов.