Алексей Мацкевич: «Офисы меняются, но не сдаются»

Обречен ли классический офис из-за коронакризиса? Не тот офис, который всем нужен, а офис как понятие корпоративной штаб-квартиры. Что теперь ждет «Атлантик Сити», «Петровский форт» и другие крупные деловые центры города?

Проголосовали ногами

Сверкающие офисные небоскребы могут стать реликтом допандемийной эпохи. Когда в конце марта Владимир Путин объявил «режим нерабочих дней», я услышал звук похоронного колокола офисной эпохи. Но всё оказалось не настолько ужасно, ведь 74% россиян, по данным опроса сервиса «Работа.ру», вернулись обратно в офисы к августу. Примерно столько же — 76% — вернулись в офисы в Италии, во Франции и того больше — 83%, по данным Morgan Stanley. Зато в Британии всё намного хуже — там только 34% работников вышли обратно в офисы.

Вроде бы мы избежали худшего, и власти Петербурга пока не намерены закрывать экономику на второй локдаун. Несмотря на это в городе 23 ноября были введены новые ограничения: на работу фуд-кортов в торговых центрах, на проведение массовых мероприятий, на посещение ресторанов в Новый год. Требования отправить треть работников на удаленку по примеру столицы пока не выдвигались, но ведь часть сотрудников так и не вернулась с весенней изоляции на рабочие места. Радоваться тут нечему: мы рискуем растерять часть того социального капитала, который накопили, годами работая в офисе, об этом еще в мае предупреждал генеральный директор Microsoft Сатья Наделла. Встречи в Zoom’е не могут заменить нам пары минут «смол-тока» у кофейного автомата до и после совещания.

Эволюция офиса

Чем был офис в последние 10 лет? Как правило, это был open-space для усиления взаимодействия между сотрудниками. Правда, в итоге всё скатилось к обычному желанию запихнуть как можно больше людей в небольшое пространство и к «кастовому разделению» между теми, кто сидит у окон, и теми, кто размещен ближе к проходам и дверям. Неидеальная картинка. Поэтому уже до пандемии многие компании стали успешно отказываться от крупных штаб-квартир в пользу сервисных пространств меньшей площади. Пандемия только усилила этот тренд.

Зачем сейчас собственный офис компаниям, когда у них нет возможности точно спрогнозировать, сколько сотрудников будут приходить на работу каждый день? Зачем делать дорогостоящий ремонт под себя, когда можно арендовать высококачественное полностью оборудованное пространство? Зачем, в конце концов, задумываться о кофе, чае, канцелярке и интернете, когда всё это дается по умолчанию в гибких пространствах? Так офисы на наших глазах превращаются в командные центры с массой удаленно работающих сотрудников.

Бизнес-центры сдают позиции

Классические штаб-квартиры, разумеется, никуда не денутся. Но их значение на рынке сильно уменьшится. Эксперты KPMG выяснили, что главы двух третей компаний в США и Европе (68%) намерены в ближайшее время сократить занимаемые офисные площади. Биржевые котировки крупных компаний, владеющих высококачественными офисами в лучших деловых районах мира, стремительно падают. Например, Vornado Realty Trust и SL Green Realty Corp, управляющие офисной и торговой недвижимостью в Нью-Йорке, подешевели с начала года на 53% и 50% соответственно. А Empire State Realty Trust, владелец знаменитого небоскреба Empire State Building, сохранил всего 40% своей цены. Это всё очень плохие звоночки для офисного рынка, говорящие о том, что вскоре нас может ждать волна банкротств владельцев классических офисных пространств.

KPMG также опросил примерно 100 топ-менеджеров компаний сферы недвижимости, работающих по всему миру. Выяснилось, что 86% из них ожидают серьезного давления на ставки офисной аренды со стороны их клиентов. При этом 88% считают, что пандемия повысит интерес к инвестициям в гибкие офисные пространства и инновационные бизнес-модели. Вероятнее всего, считают в KPMG, офис в будущем станет местом с большим пространством для командной работы и меньшим — для индивидуальной.

Что сейчас с коворкингами

В сам карантин мы видели очень разную динамику по коворкингам. Некоторые из них опустели или закрылись. Другие, где сохранилось непрерывное производство, были полны людей. Так было в одном из коворкингов компании Page в Петербурге, где работала «Почта России». Наши коворкинги тоже работали, но занято там было 10–25% мест (для сравнения, сейчас у нас распроданы 71% месячных абонементов).

В ближайшее время рынок коворкингов продолжит расти как минимум с той же динамикой, как и в последние годы — не менее 30% в год. Я слышу, как многие компании намерены развивать коворкинги под своими брендами. То и дело покупаются франшизы и закрываются новые сделки с сетевыми операторами, появляются новые УК.

Коворкинги будут активно заходить в субаренду частично освобождающихся офисов класса «B» и «B+», также будет активно развиваться формат build-to-suit. Сейчас виден сильный запрос на такие пространства со стороны компаний, которые сами выходят с предложением сделать для них хороший гибкий офис.

Этот год стал уникальным, потому что мы точно видим в статистике, что коворкинги отъедают долю рынка у классических офисов, ввод которых сейчас находится на историческом минимуме. Всего с начала года в Петербурге было введено 144,8 тыс. м2 офисных площадей, что в 6,1 раза больше объёмов ввода за три квартала 2019 года. Однако более половины новых площадей (51,7%) относятся ко второй очереди неспекулятивного «Лахта-центра».

При этом рынок коворкингов вырос на 30,6% по общему объему площадей с начала года. Всплеск активности в сегменте может быть временной тенденцией, а может быть и нет — пока мы не знаем.

Всё может измениться, если девелоперы нарастят объемы ввода обычных офисов. Да и далеко не все компании готовы к тому, чтобы отказаться от классических штаб-квартир. Думаю, разговоры о смерти обычного офиса преждевременны. Но прежним он точно не будет.