Коливинг: новое общежитие для инвестиций

В последние годы коливинг вызывает большой интерес со стороны инвесторов, операторов и арендаторов. Что же это такое? Коливингом принято называть новый класс недвижимости, предназначенный как для долгосрочного, так и краткосрочного проживания. Он имеет определенное сходство как с многоквартирной жилой недвижимостью, так и специально спроектированными студенческими общежитиями (PBSA). Как и эти два сегмента недвижимости, в коливинге есть индивидуальное жилое пространство, дополненное зонами общего пользования (рабочие места, зоны отдыха, прачечные и т.д.), но его операционная модель направлена на инфраструктуру и социальную активность.

Коливинг нацелен в первую очередь на молодых специалистов, но не имеет возрастных ограничений и поэтому способствует быстрому возникновению сообществ, направленных на построение дружеских отношений. Кроме того, он дает собственникам и арендаторам возможность жить в центральных районах городов, которые слишком дороги в плане традиционной аренды или покупки жилья. Среди других преимуществ коливинга можно назвать гибкие условия аренды и фиксированную ежемесячную арендную плату, включающую все услуги, в том числе коммунальные.

Почему коливинги популярны в Европе

Недавно международная консалтинговая компания CBRE проанализировала актуальное состояние сегмента коливинга в Великобритании и континентальной Европе. Согласно исследованию, меняющиеся модели трудоустройства, одиночество и становление экономики совместного потребления заставляют людей переосмысливать среду, в которой они хотели бы жить. Некоторые схемы коливинга предлагают пространство коворкинга, и, поскольку все большее число людей предпочитают работать из дома, такие схемы, несомненно, привлекательны.

"Опыт коливинга может помочь решить некоторые проблемы, с которыми сталкивается молодежь. Наше исследование показало, что одиночество является проблемой во всей Европе; коливинг стремится решить эту проблему, создавая условия для социальной активности и предлагая общественное пространство, способствующее завязыванию дружеских отношений и контактов. Арендаторы, как правило, принадлежат к поколению, которое выросло погруженным в цифровые технологии, а операторы коливинга, в свою очередь, являются убежденными сторонниками диджитализации", - комментирует Дженнет Сибритс, директор отдела исследований рынка жилой недвижимости Великобритании, CBRE.

Отличительные черты коливинга

По мнению Татьяны Беловой, директора направления индустрии гостеприимства российского подразделения CBRE, к основным отличительным чертам коливинга международного стандарта можно отнести:

• обширный номерной фонд (более 100 мест);
• долгосрочная аренда (обычно устанавливается минимальный срок проживания);
• центральное расположение;
• единая управляющая компания;
• небольшие жилые зоны и обширная дополнительная инфраструктура, которую могут использовать все проживающие;
• единый счет (формат "все включено"), включающий проживание, пользование инфраструктурой, дополнительные сервисы;
• гибкий договор аренды, больше похожий на лицензионное соглашение – продолжительность договора варьируется от 3 до 12 месяцев, при этом ставка аренды корректируется в зависимости от продолжительности проживания.

Арендаторы платят фиксированную арендную плату, включающую пользование инфраструктурой и все коммунальные услуги, но имеют собственное жилье. Обычно коливинг нацелен на определенный образ жизни: персонал комплекса устраивает организованные общественные мероприятия для создания чувства общности.

Коливинги и COVID-19

Сегодня в мире существует порядка 3 тыс. коливингов, сконцентрированных, в основном, в Китае, Индии, США и Европе. В условиях пандемии этот формат недвижимости продемонстрировал впечатляющую устойчивость к кризису, сохранив среднюю загрузку порядка 79%, тогда как традиционные гостиницы и отели летом этого года едва дотягивали до 15%, подчеркивает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management.

Коливинги способны обеспечить своих резидентов достаточным уровнем приватности и, при этом, они позволяют работать, практически не покидая еста жительства — большинство таких объектов оборудованы коворкингами либо гибкими офисными пространствами. Поэтому даже в условиях пандемии этот формат остается достаточно привлекательным для своей целевой аудитории и инвесторов.

Коливинги в России

На текущий момент российский рынок находится на этапе развития и формирования сегмента качественного арендного жилья, куда в перспективе войдут и коливинги.

В России коливинг - это пока что штучный и специфический продукт, подчеркивает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум" (участник партнерской сети CBRE). Заинтересовать он может настроенных на эксперименты искателей арендного жилья. Впрочем, если в Москве все-таки появятся доступные и продвинутые коливинги по европейскому образцу (с управляющими компаниями, обслуживанием, общими счетами и т. п.), то они будут пользоваться спросом.

В то же время нельзя не отметить, что у некоторых россиян остался травматичный опыт жизни в общежитиях и коммунальных квартирах, поэтому эксперт не исключает, что наши соотечественники менее восприимчивы и более негативно настроены к таким форматам жилья. То есть спрос на этот формат жилья всё же будет, считает Мария Литинецкая, но не таким большим, как в Европе.

В настоящий момент Москве есть два оператора коливингов - Colivium и SayWow Coliving с вилкой цен от 35 тыс. рублей за спальное место до 155 тыс. за 2-местный семейный номер. В этом смысле в России, как, впрочем, всегда, заимствованная идея приобретает причудливые и даже диалектические вариации, потому что во всем мире одна из задач коливнга - дать более доступное, чем арендное, жилье. Подобие коливингов представляют собой некоторые хостелы, где есть возможность проживать постоянно и там формируются сообщества таких завсегдатаев, однако нельзя сказать, что это "упакованный продукт". Наконец есть рынок, можно сказать, не институциональных коливингов - это большие квартиры и коттеджи в пригороде Москвы, которые сдаются разным людям по комнатам или спальным местам.

Сегодня рост цен на жилье постепенно нивелирует выгоды от снижения ипотечных ставок. Это значит, что со временем все большее число потенциальных покупателей жилья будут переключаться на аренду. А поскольку аренда в крупных городах, прежде всего, в Москве также дорожает, часть клиентов будет искать доступную альтернативу, отмечает Литинецкая. Нужно понимать, что ухудшение экономической обстановки в стране стимулирует миграцию рабочей силы из регионов в столицу, особенно среди молодежи, которая в целом более восприимчива к форматам жилья типа коливинга, чем старшие возрастные группы. Поэтому в ближайшие 5 лет вполне можно прогнозировать появление нескольких сетей коливингов в Москве с демократичными расценками. Не исключено, что такой формат жилья начнет зарождаться в существующих хостелах. При этом низкие доходы и приток рабочих рук в крупные города будут стимулировать спрос на доступную аренду, резюмирует эксперт.

Коливинги в Москве и Петербурге: что построят

В прошлом году компания Becar заявила, что построит масштабный коливинг в Московском районе Петербурга. В новом гостиничном проекте появится три 26-этажных корпуса общей площадью порядка 120 тыс. кв. м на 1500 коливинговых юнитов. В компании говорят, что резиденты коливингов могут получить не только размещение и среду единомышленников, но и ряд сервисов, таких как прачечные, спа-зоны, фитнес, коворкинги и переговорные, библиотеки и концертные площадки, игровые зоны и зоны для общения - все это составляет многофункциональное пространство “Мы”, для которого в проекте Becar отведено порядка 9 тыс. кв. м.

Предполагается, что минимальный срок размещения гостя в колиивнге составит не менее 7 дней, а ориентировочная стоимость месячной аренды – 35,9 тыс. рублей.

Проект будет реализован в кондо-формате как среди частных, так и институциональных инвесторов. Управлением комплекса с множественностью собственников займется УК Becar. Комплекс на планируется возвести до 2025 года. В его составе помимо коливинга будут работать два отеля.

В ноябре 2020 года компания AFI Development сообщила, что намерена построить рядом со своим ЖК Silver в проезде Серебрякова в Свиблове первый в России небоскреб-коливинг. Площадь 182-метровой 53-этажной башни с рабочим названеим AFI Tower составит 67,9 тыс. квв. м. Инвестиции в проект достигнут 7,5 млрд руб.

Инфраструктура комплекса будет расположена не в квартирах, а на общественных площадях, которые займут более 1,1 тыс. кв м. Здесь расместятся коворкинг и lounge-зона с кинопроектором, кафе, фитнес-зал со спа-центром, салон красоты, прачечная и т. д.

Площадь квартир в небоскребе будет варьироваться от 19,5 до 35,8 кв. м. Проект будет включать в себя 1000 студий с отделкой (около 20 кв. м), и 200 больших квартир с отделкой whitebox. По информации портала Арендатор.ру, закрытые продажи уже стартовали, стоимость квадратного метра сейчас начинается от 260 тыс рублей.