Инвестиционная подвижность

Несмотря на пандемию, рынок недвижимости по-прежнему сохраняет инвестиционный потенциал. Какие из его сегментов имеют наибольший перспективы и на что необходимо обратить внимание при вложениях в те или иные активы, рассказали эксперты делового завтрака «Инвестиции в эпоху нулевых ставок», организованного ИД «Коммерсантъ».

Текущая конъюнктура благоприятствует инвестициям в петербургский рынок недвижимости. В первом полугодии 2020 года Санкт-Петербург занял пятое место в рейтинге городов по росту стоимости жилой недвижимости с показателем 16,2%, обратила внимание вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. «Москва выбрала люфт стоимости и растет не так стремительно, тогда как Петербург еще недооценен. Сейчас на него посмотрели региональные и московские инвесторы, поскольку чек входа небольшой, а арендные ставки с учетом турпотока фактически сопоставимы с Москвой. Поэтому в Петербург можно вкладываться, рост будет продолжаться как минимум год, если экономика вообще не умрет»,— пояснила госпожа Соболева. На столичном рынке недвижимости представляют интерес только уникальные локации в центре города или новые виды недвижимости, полагает вице-президент Becar Asset Management.

Прежде чем инвестировать в тот или иной сегмент рынка недвижимости, необходимо определиться со стратегией, предупредила госпожа Соболева. Для сохранения капитала можно купить объект, который сразу несет арендные платежи, и получать прибыль, позволяющую покрывать текущие расходы. В такой ситуации стоит ориентироваться на более надежные активы, которые позволят быть уверенным, что арендатор продолжит платить в том же объеме, а издержки при этом не увеличатся, говорит она. Если же стоит задача увеличить капитал в будущем, то необходимо подобрать недвижимость, которая в перспективе 10–15 лет будет расти в цене, продолжает эксперт. В этом случае возможен спекулятивный вариант, когда приобретается недооцененный объект по невысокой цене, который сначала проходит редевелопмент, а затем продается по более высокой стоимости, отмечает Катерина Соболева. Другой возможный путь — покупка недвижимости в уникальной локации и получение рентного дохода после ее обновления. По словам госпожи Соболевой, за счет низкой цены входа отложенная доходность при таком сценарии будет выше. Помимо стратегии, необходимо определить цель инвестиций, сроки окупаемости, риски, сумму инвестиций и объем времени, который на это потратить, перечисляет аналитик.

В погоне за годовыми

По мнению топ-менеджера Becar Asset Management, традиционные сегменты рынка недвижимости являются менее выгодными, чем новые. Чаще всего частные инвесторы проявляют интерес к стрит-ритейлу, хотя существует ряд подводных камней, связанных со сложностью владения и управления такими объектами, рисками на стадии покупки (например, несоответствие техническим требованиям арендатора), неоправданно высокой стоимостью, указывает госпожа Соболева. Альтернативой этому может быть сегмент кондо-торговых центров, которые делятся на лоты и продаются инвесторам по частям. Площади в торговом центре могут обеспечить от 8 до 15% годовых, тогда как стрит-ритейл на основных торговых улицах — только 8–9%.

Более доходной альтернативой офисным площадям являются коворкинги, а квартирам — номера в отеле. Несмотря на пандемию, спрос на путешествия и проживание в арендном жилье сохранился, рассказал госпожа Соболева. «Молодежь не может сидеть на месте и выбирает другие страны, чтобы посмотреть. У них совсем другой менталитет, и они не хотят привязывать себя к определенному месту, покупая квартиру. Через десять лет молодежь станет взрослее и более платежеспособной, поэтому новые проекты стоит запускать с оглядкой на них»,— советует она. По словам эксперта, загрузка отелей в Китае начала расти, как только заболеваемость коронавирусом пошла на спад.

Будущее отрасли за такими форматами, как коливинги (формат совместного проживания, в котором жилые пространства объединены с общественными), уверена госпожа Соболева. На инвестиционном рынке в последние годы наиболее динамично выросла цена на кондоотели под международным брендом (+20%), кондоотели (11%), сервисные апартаменты (7,8%), продолжает она. Но при этом важно выбирать проект, который решает конкретную задачу того или иного инвестора в зависимости от цели, резюмирует аналитик.

Вне зоны доступа

Глава представительства DuLac Capital в Санкт-Петербурге Максим Нозин в своем выступлении обратил внимание, что в период пандемии для поддержки экономики центральные банки развитых стран стали увеличивать денежную массу. К примеру, в США ее объем резко вырос и превысил 18 трлн рублей. На этом фоне ставка по ипотечным кредитам, которая в 2019 году превышала 5%, достигла исторического минимума в 3%, констатировал господин Нозин. Это привело к всплеску на рынке ипотечного кредитования и, как следствие,— к сумасшедшему росту продаж на первичном рынке, объяснил аналитик. «Люди, которые во время пандемии провели много времени дома, поняли, что их жилье не соответствует критериям комфорта и удобства. В результате интерес американцев к новым проектам вырос»,— прокомментировал он.

В России количество денег также увеличилось, но количество активов выросло не так стремительно. С одной стороны, доля ипотеки при покупке жилья в новостройках превысила 60%, что является пятилетним рекордом, а ипотечный портфель банков в условиях снижения ставок по ипотеке достиг почти 9 трлн рублей, заметил руководитель DuLac Capital в Санкт-Петербурге. С другой — значительно выросла просрочка, а потребители перестали платить и стали выходить на банкротство, напомнил господин Нозин. «Если в ближайшее время ситуация не улучшится, то большое число объектов может выйти на рынок в виде продаж с торгов»,— предупредил он.

Сильное влияние на рынок жилой недвижимости в этом году также оказало снижение ставок по депозитам примерно до 4%. «Люди, которые держали деньги на депозите, пошли покупать квартиры, потому что это самый доступный сегмент, для которого характерны небольшие суммы сделок. Средняя сумма на депозите составляет около 2 млн рублей, и какой-то крупный коммерческий объект за эти деньги не купить»,— указывает господин Нозин.

При этом рост спроса на недвижимость на российском рынке сдерживает низкая доступность жилья. «Средний размер жилья в Петербурге составляет около 61 кв. м, а средняя стоимость — 129 тыс. рублей за квадратный метр. Если посчитать относительно средней заработной платы в городе в 63,9 тыс. рублей, то для того, чтобы купить такую квартиру, нужно 123 месяца. То есть потребуется около десяти лет откладывать зарплату полностью и ничего не тратить. Если пересчитать с помощью ипотеки сумму около 8 млн рублей, то получится, что за такую квартиру необходимо выплачивать 50 тыс. рублей в месяц, то есть 78% от ежемесячного дохода»,— подсчитал господин Нозин. Для сравнения, во втором городе Великобритании — Манчестере — для покупки аналогичной квартиры потребуется 88 месяцев, а ежемесячный платеж составит 669 (30% от ежемесячного дохода на обслуживание ипотеки), отметил господин Нозин. В США на это уйдет еще меньше — 67 месяцев и 28% от среднего дохода, продолжил он.

По мнению господина Нозина, подобный анализ подтверждает, что инвестиции в покупку квартиры в России не столь интересны в сравнении с развитыми странами. «Это показывает, что есть перспективы для инвестиций в недвижимость за рубежом. Ипотека там еще дешевле, а доступность жилья гораздо выше»,— сообщил он.

Кроме того, заработать на рынке недвижимости также можно за счет покупки ценных бумаг иностранных девелоперов. «Акции американского застройщика Toll Brothers в октябре уже не просто восстановились, но и выросли на 22% к аналогичному периоду прошлого года. При этом есть британский девелопер Bellway или австралийский Lendlease, которые пока не достигли этого уровня, но после публикации свежей отчетности имеют подобный потенциал. Покупка акций таких компаний удобна тем, что они имеют максимальную ликвидность и после восьми минут после покупки их можно продать. Для этого не понадобится искать какой-то особенный объект недвижимости, готовить и проводить сделку, что займет несколько недель»,— указал глава DuLac Capital в Петербурге.