Денежки идут: как получить пассивный доход от инвестиций

Согласитесь, заманчивая перспектива: единожды вложив денежки, всю оставшуюся жизнь жить на проценты. Чтобы обеспечить себе безбедную жизнь рантье, необходимо инвестировать средства для создания пассивного дохода. Большинство вариантов инвестиций: акции, облигации, займы и тому подобное требуют определенных знаний, и могут быть достаточно рискованными. Проще всего – вложить деньги в недвижимость. Сегодня рынок предлагает множество вариантов таких инвестиций.

Квартиры для сдачи в аренду

Самый распространенный способ, доступный даже бабушкам и домохозяйкам. Если у вас есть «лишняя квартира» или деньги на ее покупку, ее можно сдать в аренду. Самый простой вариант – на долгий срок, для постоянного проживания. Найти жильцов можно как с помощью риэлтора, так и самостоятельно, разместив объявление на одном из профильных агрегаторов – например, на нашем сайте «Из рук в руки». Средний доход от сдачи квартиры в длительную аренду составляет около 5-7% годовых.

Более прибыльный вариант – сдача квартиры посуточно. Здесь доход уже серьезнее – от 10% и выше. Но и побегать придется побольше: жильцов надо встречать-провожать, квартиру после них убирать. К тому же гораздо больше риск нарваться на неадекватных гостей, которые оставят квартиру в плачевном состоянии. Словом, посуточная сдача квартиры – это своего рода работа: владельцу придется выступать как минимум в роли хостес и уборщицы.

Главный минус этого варианта инвестиций – достаточно высокий входной порог. Если вам не повезло с бабушкиным наследством, квартиру придется покупать, а это по столичным ценам – минимум 3-4 миллиона. Многие работающие москвичи покупают инвестиционные квартиры в ипотеку, сдают их в аренду, и с «арендных» денег расплачиваются с банком. Таким образом, квартира «сама себя окупает», и после выплаты ипотеки начинает приносить стабильный доход.

Коммерческие помещения для сдачи в аренду

Еще один популярный вариант – вложение денег в коммерческие помещения: офисы, магазины, кафе, склады и тому подобное. Здесь средний доход составляет от 10% годовых. Минус – еще более высокий входной порог. За более менее приличное коммерческое помещение придется выложить не менее 5 миллионов рублей, а лучше – вдвое больше.

Коворкинги

Еще один вариант коммерческого помещения – коворкинг. Это офисные помещения, в которых отдельные работники или даже небольшие фирмы арендуют рабочие места за общим столом, отдельные столы и кабинеты. Также в коворкингах можно взять в аренду переговорные и аудитории для проведения семинаров. При этом рабочие места и помещения в коворкингах можно снимать на любой срок – от 1 часа и до бесконечности.

Управление коворкингом инвесторы чаще всего делегируют управляющим компаниям, избавляют владельцев от хлопот, оставляя себе часть прибыли.

Доходность коворкинга – от 15% годовых. Входной порог – от 7 миллионов рублей.

Апарт-отели, мини-отели и хостелы

Выкупив квартиру в старом фонде, ее реконструируют, ремонтируют и открывают небольшую частную гостиницу. Тут возможны варианты:

1. Хостел – бюджетные отели с удобствами «на этаже», многоместными комнатами, общей гостиной и кухней. Рассчитаны, в основном, на путешествующую небогатую молодежь.

2. Мини-отель – вариант для чуть более состоятельной публики. Здесь уже нет общих номеров – только одно-, двух-, трех- или четырехместными. В номерах эконом-класса удобства могут быть на этаже, в комнатах подороже оборудуют отдельные санузлы.

3. Апарт-отели предполагают наличие в каждом номере кухни и санузла, в котором чаще всего имеется стиральная машинка. Кухня может быть как полноценной, так и в виде небольшого уголка с чайником, мини-холодильником и микроволновкой.

Управление такими небольшими гостиницами, как правило, передается управляющим компаниям. Впрочем, некоторые владельцы нанимают персонал и ведут дела самостоятельно.

Доходность этого варианта инвестиций – в среднем от 15 до 20% годовых. А вот входной порог – очень высокий, от 10 миллионов рублей.

Объекты со множественностью собственников

Мало кто может сразу вынуть из кармана несколько миллионов рублей. Да и большой кредит дадут далеко не каждому. Что же делать тем, кто хочет получать пассивных доход, но при этом может сразу инвестировать лишь небольшую сумму? В этом случае стоит присмотреться к различным вариантам объектов со множественностью собственников.

Сегодня активно развиваются компании, выкупающие большие квартиры или офисные помещения, приводящие их в порядок, и затем распродающие по частям. Таким образом, можно купить несколько помещений или рабочих мест в коворкинге, несколько номеров в мини-отеле или апарт-отеле.

Одним из пионеров в этом бизнесе считается Investa group, которая строит в самом центре Санкт-Петербурга студии, предназначенные для дальнейшей сдачи в аренду. На данный момент в эту сеть входит уже 337 студий, уже выкупленных отдельными инвесторами. Отличное расположение, прекрасный ремонт, работающая реклама и качественное обслуживание, обеспеченное собственной Управляющей Компанией «Гости Любят» гарантируют максимальную заполняемость номеров и апартаментов даже в межсезонье.

Investa находит невостребованные, порой заброшенные помещения в самом сердце Петербурга, реставрирует их и продает отдельные студии частным лицам. Всё законно и прозрачно: по договору купли-продажи инвестор получает студию в собственность, а по другому договору, который гарантирует определённый доход, передаёт её в управление УК «Гости Любят». Всё заботы компания берёт на себя: владельцам номеров не нужно искать постояльцев, давать рекламу, заботиться о содержании своей недвижимости. Достаточно выкупить подходящую студию, заключить договора, а затем остается лишь получать sms-уведомления о поступлении доходов на банковский счет. Входной порог составляет в коворкингах – от 1 миллиона рублей, в мини-отелях и апарт-отелях – от 2,5 миллионов рублей.

При ставке в надёжном банке от 6% до 8% годовых доход от аренды студий составляет от 11 до 16,5% годовых в зависимости от сезона. Выплаты производятся ежемесячно. При этом сама студия растет в цене – в среднем на 5-9% в год. Так что капитал частных инвесторов растёт на 14-23% каждый год.

Таким же образом можно стать собственником одной или нескольких студий во флэт-шеринге или колливинге, или даже несколько номеров в шикарном кондо-отеле. Стоп-стоп-стоп! Для начала переведем эти термины на русский язык.

1. Флэт-шеринг – по сути, элитная коммуналка. Выкупается большая квартира и делится на отдельные студии. В каждой студии – отдельный санузел, а вот кухня – общая на всех. После этого студии распродаются отдельным инвесторам, которые при помощи управляющей компании сдают их в аренду.

Входной порог для этого вида инвестиций составляет от 1 миллиона рублей, а доходность – около 15% годовых.

2. Коливинг – это гибрид флэт-шеринга и коворкинга. Помимо жилых студий и общей кухни коливинге предусмотрена общая рабочая зона, которой могут пользоваться все жильцы. Коливинги часто арендуют молодые люди, которых объединяют общие профессиональные интересы или хобби: IT-специалисты, дизайнеры, журналисты, рекламщики, музыканты. Это позволяет не тратить лишние деньги на аренду офиса и лишнее время на поездки в офис.

В стоимость проживания по правилам классического коливинга входят кофе, чай, интернет, коммунальные платежи и мелочи вроде стирального порошка, жидкого мыла и тому подобное. Иногда в цену коливинга включается и уборка помещения.

Входной порог и доходность очень сильно зависят от размеров и уровня коливинга. Например, входной порог в один из первых в Санкт-Петербурге коливингов «Уютное гнездышко», появившийся в августе 2018 года, составил около 700 тысяч рублей, а чистая прибыль за год – 30 тысяч рублей.

3. Кондо-отель соединяет в себе все плюсы отеля и кондоминиума. Как правило, это отель четырех- или пятизвездочного уровня, с полной инфраструктурой: ресторанами, барами, спа-центрами, фитнесом, конференц-залами. При этом часть юнитов в этом отеле принадлежит не основному владельцу, а частным лицам, которые по договорам купли-продажи выкупили отдельные номера или апартаменты из нескольких комнат с кухней или для собственного проживание, или для сдачи в аренду. Управление своими юнитами владельцы поручают квалифицированным менеджерам под единым сетевым брендом.

Схема взаимодействия гостиничного оператора и владельцев отдельных апартаментов прописана в договоре на управление, где подробно оговариваются права и обязанности сторон, а также порядок распределения прибыли от аренды. Типовой договор на управление заключают на период от 5 до 20 лет с возможностью продления. Владельцы апартаментов получают 40–70% прибыли, оплачивая налог на недвижимость, страховку и ремонт апартаментов, а также смену обстановки каждые пять лет и, частично, охрану гостиничного комплекса. Оператор получает 30–60% прибыли и берет на себя обеспечение безопасности, привлечение клиентов, резервирование апартаментов, снабжение продовольствием и расходниками (туалетной бумагой, мылом, шампунями и так далее), ведение хозяйства, предоставление услуг консьержей и гостиничного сервиса. Также оператор управляет ресторанами, фитнес-центрами, ночными клубами и другими составными частями гостиничного комплекса.

В последнее время кондо-отели получают все большее распространение в Санкт-Петербурге. Например, Ramada Encore ® by Wyndham, принадлежащий мировому бренду Wyndham Hotels & Resorts, предлагает частным инвесторам выкупать апартаменты по цене от 3,4 миллиона рублей. Доходность от аренды номеров составляет 17% годовых плюс 10% от роста стоимости номера в год.

Еще одна перспективная сеть, предлагающая собственникам рентабельный арендный бизнес – сеть апарт-отелей и кондо-отелей Vertical. Стоимость номера – от 3,6 миллиона рублей. Доход – от 15% годовых плюс до 30% от роста стоимости номера в год.

Для частных инвесторов с ограниченными средствами подобные объекты считаются гарантированным низкорискованным вложением средств. Застройщики и управляющие компании контролируют соблюдение всех норм при строительстве, юридическую и финансовую чистоту на всех этапах, а также квалифицированное управление объектами. А при необходимости владелец может в любой момент продать свою недвижимость – и остаться в плюсе.