Чем новее, тем лучше. Почему покупатели все чаще предпочитают новостройки вторичке

Спрос на квартиры на вторичном рынке оживился с началом осени, но догнать первичный вряд ли получится. Особую роль сыграла льготная ипотека, оттянувшая часть спроса на новостройки — тем более, что на рынке выросла доля готовых квартир, которые не надо ждать. Даже среди вторички покупатель всегда старается выбрать то, что поновее. Сегодня квартиры в новостройках опережают б/у варианты по многим показателям — конкуренция заставляет строителей на привлечение покупателей постоянным совершенствованием продукта. Также покупка на вторичном рынке проигрывает сложностью сделки и возможным "темным прошлым" приобретаемого объекта. В этом году драйверами высокого спроса на новостройки стали программа льготного кредитования, девальвация рубля и новость о необходимости с 2021 года платить 13% налог с вкладов более миллиона рублей. Особую роль сыграло снижение ставок по ипотеке, поскольку значительная часть покупателей решила воспользоваться "дешевыми" деньгами, и часть спроса со вторичного рынка, где проценты выше, перешла на первичный. Как отмечает заместитель директора Южной филиальной сети ООО "Александр-Недвижимость" Евгения Богданова, в июле — начале августа на вторичном рынке была небольшая стагнация, но с начале сентября цены здесь стали расти и это оживило спрос на вторичку. Эксперт не исключает, что если программу льготной ипотеки в ноябре не продлят, то количество сделок на вторичном рынке станет прежним. И если в третьем квартале прошлого года доля сделок на вторичном рынке по отношению к первичному составляла 88%, то за этот же период 2020 года их было 79%.

Выбор есть

Часто покупатели предпочитают новостройки, так как в них легче делать перепланировки и организовывать пространство по своим предпочтениям, считает директор по продажам и маркетингу компании "Инвестторг" Анастасия Новгородская. Однако "новая вторичка" позволяет более гибко выбирать место для жизни, так как сейчас застройщики сталкиваются с дефицитом пятен под застройку в уже сформированных районах города.

— Вторичную недвижимость можно условно разделить две категории, — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС". — Первая — это "новая вторичка", к которой относятся объекты последних лет. Вторая — жилье, построенное в дореволюционное и советское время, а также в девяностые и нулевые годы. Такие дома, как "хрущевки", "брежневки" и "корабли", уже не соответствуют требованиям большинства современных покупателей. "Новая вторичка" по своим характеристикам не сильно проигрывает первичному жилью: большинство домов построены по современным технологиям, отличаются актуальными фасадами и эргономичными планировками.

Среди недостатков более старых домов эксперт назвала устаревшие технологии строительства, непривлекательные фасады, изношенные коммуникации, отсутствие закрытых дворов, неактуальные планировки с маленькими кухнями и узкими коридорами.

По словам главного специалиста по маркетингу Группы ЦДС Натальи Кукушкиной, на вторичном рынке наиболее популярны однокомнатные квартиры в домах, построенных после 2000 года. К их преимуществам относятся достаточно новая инженерная инфраструктура, хорошая отделка МОПов, благоустройство, однородный социальный состав жителей, наземные или подземные парковки. Спросом в таких домах пользуются также двух- и трехкомнатные квартиры, но в данном случае потенциальные покупатели сталкиваются с дефицитом предложения, особенно трехкомнатных квартир.

— Во-первых, купить новостройку на этапе строительства будет дешевле, а после завершения строительства актив прибавит в цене, тогда как "новая вторичка" реализуется по максимальной стоимости, — добавляетКатерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. — Не стоит забывать, что на первичном рынке действует ипотека с господдержкой — 6%, на вторичном ставки выше.

У первичного рынка есть ряд важных преимуществ перед старым фондом, отмечает Кирилл Тимофеев, генеральный директор сервиса по подбору новостроек Living.ru. Во-первых, это планировки квартир. Беда вторичного рынка — смежные комнаты и маленькие кухни. Тем более здесь сложно найти востребованные сейчас варианты с объединенной кухней-гостиной. Это могут быть только квартиры с перепланировкой, далеко не всегда узаконенной, что тянет за собой еще ряд проблем, например, исключает возможность ипотеки.

— Второе — состояние квартиры, — добавляет он. — Даже если визуально она выглядит прилично, проверить электрику, коммуникации невозможно. К тому же, если в квартире капитальный ремонт, общедомовые коммуникации могут оставлять желать лучшего — а это проблемы с напором воды, уровнем напряжения в розетках и так далее. В типовых сериях домов советского периода технологии строительства уже устарели — это касается, в частности, энергоэффективности, сохранения тепла в домах.

Еще один важный вопрос для многих покупателей — парковки. В домах старой постройки попросту не было необходимости планировать столько мест, сколько нужно сейчас. Это создает проблемы для всех жителей, не только автомобилистов, это вопрос и комфорта, и безопасности.

Планировки

Рассмотрим каждый из параметров отдельно. Например, планировочные решения в новостройках отвечают трендам, сформированным благодаря запросам самих покупателей. Появилось много эргономичных форматов, европланировок, квартир с дополнительными опциями, мастер-спальней, дополнительным санузлом, террасой, спуском в паркинг из дома и многим другим– такого многообразия вариантов на рынке вторичного жилья просто нет, отмечает Юлия Паршина, руководитель департамента продаж "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад".

По словам Натальи Кукушкиной, востребованные сегодня евро- или свободные планировки стали появляться на рынке недавно — в 2010-х годах, соответственно, в домах более ранней постройки такие решения просто не были предусмотрены. В советское время квартиры были компактными с классическими планировками — имели маленькую кухню и чуть более просторные комнаты. В связи с этим, в 1990-е годы представление о комфортном жилье было прочно связано с площадью квартиры. Тогда в разы увеличился метраж комнат и балконов, однако сами планировки при этом практически не изменились, они все еще были советскими. К концу 90-х годов этот тренд пошел на спад в связи с высокими расходами на содержание такой жилплощади. Началось постепенное уменьшение средней площади квартир.

— В 2010 годах началась следующая волна трансформаций — стали появляться функциональные планировки, — поясняет Кукушкина. — Метраж квартир остался компактным, но возможности жилплощади расширились за счет эргономичности. Так, двухкомнатная квартира площадью 55 кв. м стала такой же функциональной, как трехкомнатная квартира площадью 75 кв. м за счет просторной кухни-гостиной и двух изолированных спален. Сейчас этот формат особенно популярен у покупателей. Застройщики постоянно совершенствуют планировки, так что по этому параметру новостройки, несомненно, выигрывают у вторичного жилья. — Если мы говорим о какой-то стандартной планировке, то как на вторичном, так и на первичном рынке есть похожие варианты, — уточняет Катерина Соболева.

— Если же это запрос на современную, удобную планировку, включающую такие опции, как гостевой санузел, спальня с гардеробом, функциональная кухня — то лучше остановиться на новом жилье, где это заложено в изначально.

— Наибольшее отличие первичного и вторичного рынка — это наличие кухни-гостиной, более свободной планировки, — добавила директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп" Ольга Ульянова.- Ранее все-таки планировки были более стандартны с четким разделением на жилые комнаты, с выделением кухни как помещения, а также отдельного коридора. Хотя и на вторичном рынке можно найти планировки, которые при небольших стараниях смогут превратиться в современные комфортные варианты.

— За 20 с лишним лет существования российского строительного рынка оборот жилья ускорился, и первичка довольно быстро сейчас превращается во вторичку, — пояснил главный специалист отдела продаж СК "Дальпитерстрой" Григорий Бушманов. — Еще вчера это были квартиры улучшенной планировки — а сегодня вполне обычное, можно сказать, традиционное жилье. Так что проблемы с разнообразием планировок на вторичном рынке нет.

"Начинка"

Материалы и инженерия тоже претерпели изменения. Как уточнила Катерина Соболева, в строительстве по-прежнему используется панель, отлитая на заводе, в том числе с утеплителем. Все остальное в инженерии — например, разводка, трубы и пр. — это новые материалы, которые используют в современном строительстве.

Например, сейчас для домов комфорт-класса "Группа ЛСР" использует энергоэффективную технологию бесшовного домостроения. К тому же компания сама производит стены и перекрытия для домов, что позволяет контролировать не только сроки самого процесса, но и качество исполнения. В проектах бизнес- и элит-класса компания применяет зарекомендовавшие себя монолит, кирпич-монолит, навесные фасады. Также все чаще сегодня новостройки вступают в "битву за энергоэффективность", привлекая покупателей потенциальной экономией на коммунальных платежах за счет энергосберегающих технологий. Например, элитный проект "Группы ЛСР" NEVA HAUS официально получил статус энергоэффективного, водоэффективного и экологичного объекта по системе GREEN ZOOM. А жилым комплексам "Образцовые кварталы" от застройщика "Терминал-Ресурс" присвоен класс эффективности А ("очень высокий"), что значит, расход энергии в них оптимальный с минимальными потерями тепла, и жители оплачивают только те услуги, которые реально получают.

— Сейчас в строительстве используются более современные материалы и инженерия, с большей надежностью и сроком эксплуатации, — говорит Анастасия Новгородская. — Например, застройщики устанавливают более компактные, долговечные радиаторы, более надёжные по сравнению с алюминиевыми трубы из ПВХ, современную IP систему доступа, которой нет в домах старого фонда. Последние несколько лет особое внимание уделяется безопасности и комфорту жильцов, поэтому в новостройках действуют эффективные системы видеонаблюдения и охраны.

За последние 10 лет на российском строительном рынке стали массово применять быстротвердеющие составы на цементной основе, высокопрозрачное стекло, гранулированный древесно-полимерный композит (так называемое "жидкое дерево"), более 100 наименований теплоизоляции на основе каменной ваты и т.д, добавил Григорий Бушманов. Что касается инженерных сетей, то все больше застройщиков используют новые материалы, не подверженные коррозии и монтирующиеся без применения сварки.

Окружение

Что серьезно отличает новостройки сегодняшнего дня от домов советской постройки и даже новой вторички — так это оформление дворовых пространств, считает Григорий Бушманов. Создание ландшафта, использование устойчивых и не требующих серьезного ухода растений, интересные детские площадки, эффектное освещение — одним словом, застройщики во дворах создают продуманное креативное пространство. Эксперты уточняют — сегодня этот аспект напрямую влияет на решение о приобретении квартиры.

— Детские и спортивные площадки с новейшим оборудованием и специальным покрытием на придомовой территории — это теперь не просто хороший тон, а обязательная опция для покупателей нового жилья, — говорит Григорий Бушманов. — Однако на вторичке тоже идет процесс замены морально устаревших комплексов на новые; этим вопросом, в основном, занимаются муниципалитеты.

По словам руководителя отдела продаж специализированного застройщика "Терминал-Ресурс" (малоэтажные ЖК "Образцовые кварталы") Елены Тян, современные нормативы требуют реализации доступной среды, определённого количества парковочных мест, благоустройства территории.

— Как правило, девелоперы, которые строят жилье, обязаны построить либо школы, либо детские сады в составе комплекса. Также все застройщики строят детские и спортивные площадки с резиновым покрытием, чего не было раньше. Появляются паркинги, либо надземные либо на территории ЖК, многие организуют подземные паркинги — раньше же никто не думал о парковочных местах, — добавляет Катерина Соболева. — Когда речь идет о благоустройстве, мы в первую очередь говорим о грамотном зонировании, — уточняет Наталья Кукушкина. — Например, шумные игры детей постарше лучше относить подальше от жилых корпусов, а тихий отдых и площадки для самых маленьких, наоборот, хорошо располагаются внутри закрытых дворов.

Большое значение имеет наполнение дворов: здесь должны быть детские площадки для разных возрастов, спортивные площадки, прогулочные дорожки и уединённые уголки. В разных ЖК от ЦДС появятся, например, траверсные скалодромы, детские батуты и любительский скейт-парк для самокатов. А "Группа ЛСР" практически во всех своих проектах создает детские и спортивные площадки, зоны отдыха со скамейками, велопарковки, зеленые зоны с кустарниками и деревьями и даже общественные пространства.

Цены и ликвидность

Наибольшим спросом и сегодня, и вообще все последние годы на вторичном рынке пользуется "новая вторичка". О популярности новых домов, построенных в последние 5–8 лет, можно судить по средним ценам, рассказал Сергей Дроздов, генеральный директор агентства "Петербургская Недвижимость" (входит в Setl Group). Если средняя цена по итогам сделок на начало осени была 109,2 тыс. рублей за кв. м, то тот же показатель в "новой вторичке" — 130,5 тыс. рублей. Самым популярным районом, например, в августе, был Приморский. Лидеры спроса среди квартир — "однушка" в Невском районе площадью 36 кв. м за 4,1 млн. рублей в кирпично-монолитном доме (113 тыс. руб за "квадрат"). А также "однушка" в кирпично-монолитном доме в Приморском районе площадью 32 кв. м по цене 142 тыс. рублей за кв.м

По данным "Петербургской недвижимости", на начало года доля "новой вторички" — то есть квартир в домах, построенных не более 10 лет назад, составляла более 40% в объеме предложения по городу, а в пригороде — более половины. Также в агентстве отметили, что в первом квартале 2020 года спрос на новую вторичку вырос на 11%. Большинство сделок касалось кирпично-монолитных домов, где доля "новой вторички" составила 52,1%. При этом повышение средних цен на вторичном рынке вызывает то же самое и на первичном рынке у всех застройщиков. Однако на старую, менее востребованную у инвесторов вторичку, а именно "хрущевки" или "брежневки", цены растут гораздо медленнее.

Основные преимущества первичного жилья перед "новой вторичкой" — более привлекательные цены, выгодные ипотечные программы и возможность заехать в квартиру с нетронутой отделкой, уточняет Анжелика Альшаева. Может показаться, что на вторичном рынке есть более демократичные варианты, нежели на первичном, но это правдиво только отчасти — часто вложения в ремонт могут съесть разницу в цене, говорит Кирилл Тимофеев. Елена Тян добавила, что на вторичном рынке аналогичная квартира может стоить дешевле, но при прочих равных факторах покупатели предпочитают новостройку. И это логично, так как новая квартира, скорее всего, будет расти в цене.

— Сейчас на рынке недвижимости зафиксирован рост цен от 10 до 30%, однако стоимость квартир зависит прежде всего от локации и типа жилья, — уточнят Анастасия Новгородская. — Хрущёвки, сталинки, "корабли" устарели, покупатели сейчас отдают предпочтение "новой вторичке" и квартирам в новостройках, поэтому цены на дома старого фонда не растут, а вот стоимость новых домов увеличивается.

Около 40% всего объема продаж на вторичке составляют квартиры в домах, построенных за последние 20 лет (с 2000 года), добавил Григорий Бушманов. Соответственно, именно этот сегмент и дорожал быстрее всего до пандемии, потом был провал, а результаты выхода из кризиса оглашать пока рано. В целом, если говорить о вторичке, то здесь работает такое правило: морально устаревшее жилье растет в цене медленнее, чем "новая вторичка".

— Лидером роста цен на вторичке в этом году станут, видимо, квартиры в "хрущевках", — говорит Бушманов. — По данным экспертов, это связано с резким (практически на 40% по сравнению с прошлым годом) ростом спроса на жилье такого типа. Весной и летом в связи с известными событиями было затишье, а в сентябре покупатели активизировались, и целью многих стала покупка именно квартир в "хрущевках". А вот что касается "кораблей" и неликвидных "сталинок" (не тех, которые на Московском проспекте, а тех, что в Ломоносове и Колпино), то это на сегодняшний день самый невостребованный тип жилья. Соответственно, и рост цен на него незначителен, вовсе отсутствует или отрицателен. То же самое можно сказать о позднесоветских "панельках" (дома 600.11 и 137 серий).

— Спрос на жилье на вторичном рынке определяет не столько его тип, сколько локация, — поясняет Катерина Соболева. — Среди спальных районов самым популярным считается Приморский район — в связи с развитием инфраструктуры, близостью к озерам, паркам, и переездом структур Газпрома. Среди вторичного жилья в цене теряют на текущий момент только хрущевки. Другие же объекты прибавляют в цене органично вслед за ростом рынка, либо же показывают больший прирост в зависимости от качественных характеристик объекта и изменений в локации.

Процедурный вопрос

Безусловно, к важнейшим плюсам новостроек можно отнести процедуру покупки квартиры.

— Покупка на первичном рынке юридически более прозрачна и проста, — поясняет Кирилл Тимофеев, — есть четкое законодательное регулирование, широкий спектр инструментов, которые проведут клиента от выбора квартиры до оформления ипотеки и регистрации ДДУ). Вторичный рынок более хаотичен, а покупка сопряжена с рядом рисков — несовершеннолетние собственники, прописанные родственники, ипотечные обременения, цепочки продаж и покупок и так далее. Как правило, такие сделки осуществляются через агентов — а это плюс 2–5% от суммы сделки.

Еще один ключевой фактор популярности первичного рынка сейчас — льготная ипотека, которая распространяется только на новостройки. Разница в процентах снижает кредитную нагрузку, что влияет на финальную цену квартиры.

— К примеру, возьмем условную "однушку" за 5 млн рублей, — приводит пример Бушманов. — Если оформить ипотеку на первичном рынке по ставке 5,85% на 20 лет с первым взносом 20%, сумма ежемесячного платежа составит 28,3 тысячи рублей. При покупке квартиры той же стоимости на "вторичке" по ставке 8,1% годовых и прочих равных условиях, ежемесячно потребуется вносить 33,7 тысячи рублей. Сумма долга и процентов по ипотеке за все годы в первом случае — 6 794 923 рублей, во втором — 8 089 673 рублей. Это весомая разница.

— Сделка по покупке недвижимости проще проходит на рынке новостроек — платежными документами выступают чеки, а не расписки, — говорит Ольга Ульянова, — не бывает таких причин отказа, как "передумали", выбор недвижимости также занимает гораздо меньше времени, потому что порой достаточно посетить офисы лишь 3–4 компаний. Но сегодня основным преимуществом вторичного рынка является цена, а также приобретение уже готового жилья и расположение в обжитых кварталах.