В Ленинградской области чуть не потеряли целое озеро

Тохколодское озеро в Юкках на Публичной карте Росреестра выглядит синим пятном, окаймленным территорией, предназначенной для индивидуального жилищного строительства. В России больше нет таких озер, потому что Водный кодекс определяет их как водные объекты общего пользования, доступ к которым должен быть свободен для всех, а береговая линия составляют водоохранную зону, где недопустима частная застройка.

С точки зрения действующего законодательства, синее пятно на карте Росреестра не может считаться озером, потому как все, что вокруг него, вокруг российских озер располагаться не может. И это не привычный самозахват – Росреестр совершил невозможное, стерев с карты одно из любимых мест отдыха петербуржцев. Осталось синее пятно, название которому официально не придумано, и около 17 510 кв метров земли для ИЖС – там, наверняка, задумали райский уголок те, кто может себе такое позволить.

Фрагмент Публичной кадастровой карты

Земельный участок в кадастровым номером 47:07:0479002:1815, фактически представляющий собой всю береговую кромку Тохколодского озера, и участок 47:07:0479002:1089 рядом получили официальный статус «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «индивидуальные жилые дома» после заседания совета депутатов Юкковского сельского поселения 20 октября 2011 года – там был утвержден генеральный план. Площадь обоих 80 000 кв метров, кадастровая стоимость около 57 млн рублей рублей. Соответствующие записи могут увидеть в Публичной кадастровой карте все желающие.

На решении об утверждении генерального плана стоит подпись тогдашнего главы муниципального образования «Юкковское сельское поселение» поселения Игоря Петрова – сегодня он вице-губернатор Ленинградской области, отвечающий за деятельность администрации губернатора и областного правительства. Предшествовавшую заседанию совета депутатов согласительную комиссию возглавлял тогдашний председатель областного комитета по управлению государственным имуществом Александр Дрозденко – ныне губернатор области. Он же утвердил решение комиссии с необычной формулировкой:

«Согласовать проект документа территориального планирования … с внесением в него изменений, учитывающих все замечания, явившиеся основанием для отказа в согласовании проекта…»

«Учесть замечания, явившиеся основанием для отказа в согласовании проекта» было невозможно по весьма простой причине. 3 июня 2011 года Рослесхоз обозначил её в письме Министерству регионального развития, которое по заявке совета депутатов Юкковского поселения направило ему проект генплана на согласование:

«Проектом предусмотрено увеличение площади земель населенных пунктов … за счет земель лесного фонда… Исключаемые участки … запретные полосы лесов, расположенные вдоль водных объектов… Учитывая изложенное, Рослесхоз не согласовывает проект генерального плана Юкковского сельского поселения…»

Сложно сказать, что именно Александр Дрозденко имел в виду, предлагая «учесть замечания» – убрать деревья и озеро? Это похоже на шутку, в которой слишком большая доля правды. После подписанного Дрозденко протокола согласительной комиссии юкковские депутаты под руководством Игоря Петрова благополучно утвердили генплан – и в Росреестре появилось синее пятно, окаймленное землями с назначением «индивидуальные жилые дома». Так с Публичной кадастровой карты пропало Тохколодское озеро, потому что озеро в таком виде в российском юридическом пространстве не предусмотрено.

Позже, когда по жалобам жителей Юкков окружная Генеральная прокуратура поинтересовалась у Рослесхоза – мол, как такое возможно – выяснились детали. Оказывается, Рослесхоз все-таки согласовал перевод обоих участков из земель лесного фонда в земли населенных пунктов Юкковского поселения, но вовсе не для того, чтобы строить там дорогие коттеджи.

«Лесные участки планировалось включить в состав зон рекреационного назначения с организацией благоустройства территории. Учитывая, что предлагаемые проектные решения для рекреационного использования … позволят сохранить вид разрешенного использования и не окажут существенного влияния на выполнение защитных и иных средообразующих функций лесов … Рослесхоз согласовал проект генерального плана … без изменения вида разрешенного использования участков земель лесного фонда, включаемых в границы населенных пунктов. Проект генерального плана … не предусматривал индивидуальное жилищное строительство…», – написано в письме Рослесхоза в Управление Генеральной прокуратуры СЗФО 13 мая 2015 года.

В этом письме заместитель руководителя Рослесхоза Елена Комар скромно упустила дату согласования, что наталкивает на предположение: случилось оно после того, как юкковские депутаты утвердили стеревший с Публичной кадастровой карты озеро генеральный план.

Обращения в Рослесхоз происходили через Минрегионразвития, куда ведомство и направляло свои ответы. В июне 2011-го министерство получило отказ, а в октябре 2012-го министерство прислало юкковским депутатам Сводное заключение о согласовании генерального плана – год спустя после его утверждения. Можно предположить: согласование федеральных органов власти подшили в генплан задним числом…

В любом случае Рослесхоз согласовал проект генплана, где назначением земельных участков на берегах Тохколодского озера была благоустроенная зона отдыха. Совет депутатов утвердил проект, в котором на этих участках разрешалось строить жилые дома. Трудно понять сейчас, на каком этапе рекреационная зона превратилась в ИЖС. Руководивший процессом тогдашний глава поселения, а ныне вице-губернатор Ленинградской области Игорь Петров уверен в правильности происшедшего, хотя описывает события не совсем так, как видно из документов:

– Игорь Викторович, как могло случиться, что береговая линия Тохколодского озера получила назначение ИЖС?

– Генплан приняли…

– Но это же невозможно с точки зрения законодательства.

– Что за глупости, простите меня пожалуйста. Это именно с точки зрения законодательства и возможно. Никак иначе. Генплан утверждается, категория земли меняется. Посмотрите Градостроительный кодекс: именно внесение в генеральный план является основанием для перевода земли из одной категории в другую. Это делается во всей стране абсолютно законно.

– У всех озер существует охранная зона.

– Нет. У каждого водного объекта есть своя охранная зона, и, как правило, она составляет 20 метров – это береговая линия или бечевник. Территория была выделена позже бечевника, и та территория, которая была бечевником и которая была включена, она вся находилась в государственной собственности и находится до сих пор. Здесь нет в принципе ничего, противоречащего закону.

– Закону противоречит разрешенный вид использования под ИЖС на этой территории.

– Когда участок включается в генплан с тем или иным функциональным назначением и проходит все процедуры согласования, это является законным.

– Рослесхоз же был против.

– Нет, он не был против. Рослесхоз написал, что в части, где рекреация, согласовывает… То есть, он согласует генеральный план, а в генеральном плане было написано, что часть земель, включаемых из лесного фонда, входит для целей рекреации, а часть для целей ИЖС. И он это согласовал…

В мае 2020 года заместитель главы Всеволожский районной администрации Марина Тоноян призналась: «Информацией о том, на какой стадии и по чьей инициативе участку был … установлен вид разрешенного использования «индивидуальные жилые дома» администрация района не располагает…»

К моменту превращения Тохколодского озера в синее пятно с разрешенным строительством коттеджей вокруг потенциальный выгодоприобретатель основательно подготовился. В августе 2008 года председатель областного комитета по природным ресурсам и охране окружающей среды Михаил Дедов подписал договор об аренде соответствующего лесного участка с петербургским ООО «Апрель», основной вид деятельности которого – покупка и продажа недвижимости. 3 месяца спустя Дедов покинул областное правительство и стал одним из топ-менеджеров банка «Россия».

Компанию создал и возглавил молодой выпускник Университета телекоммуникаций им. Бонч-Бруевича Василий Гигаури, которому в тот момент было 25 лет. Спустя полгода после обретения «Апрелем» весомого актива в виде разрешения строить коттеджи на берегу – когда юкковский совет депутатов принял генплан и легализовал его в Росреестре – юноша продал компанию предпринимателю Михаилу Талантову.

«На данный момент договор аренды расторгнут … и соответственно земля сейчас принадлежит государству… Это давнишняя история, и сейчас уже не имеет никакого значения, как это случилось… Я эту фирму покупал уже с землей под ИЖС, а что там с ней раньше было, даже не интересовался. Я попал на деньги, на этом все и остановилось… Посчитайте, сколько я заплатил только за аренду этих участков…», – сказал Михаил Талантов.

Осмыслить масштаб разочарования нового владельца помогла директор по оценке, эксперт Becar Asset Management Виктория Константинова. По ее словам, квадратный метр земельного участка в Юкках составляет сегодня в среднем 95 000 – 100 000 руб. Соответственно, застроенные 80 000 кв метров реально продать за 8 млрд. Застройщик сможет заработать там 15-30 % суммы вложенных инвестиций. Ведь в связи с пандемией существенно увеличился спрос на загородную недвижимость. Юкки находятся непосредственно рядом с Петербургом, что дает возможность при приобретении жилого дома ежедневно ездить в город на работу и обучать детей в городских школах.

«Апрель» мог неплохо заработать, но этого не случилось, благодаря своевременному вмешательству местных жителей, которые начали жаловаться во все инстанции.

Жительница Юкков Лариса Орлова

«У меня нет сомнений, что «Апрель» собирался выкупить у государства земельные участки на Тохколодском озере, и не смог это сделать из-за вмешательства общественности. Граждане успели изменить ситуацию, когда «Апрель» еще не оформил собственность на эти земли, иначе повлиять на процесс было бы намного сложнее…», – говорит жительница Юкков Лариса Орлова.

Понять, каким образом 25-летнему выпускнику Университета телекоммуникаций Василию Гигаури удалось заключить столь эксклюзивный арендный договор, нам не удалось – он сказал, что по истечении лет уже не помнит такие подробности. Но это, без сомнения, весьма активный юноша: в июне 2009 года он баллотировался в совет депутатов юкковского поселения в качестве самовыдвиженца – правда, неудачно.

А фирмы «Апрель» скоро не будет – по данным СПАРК-Интерфакс, она находится в стадии ликвидации…

Жители Юкков добиваются сейчас возврата Тохколодского озера в то официальное состояние, которое в далеком 2011 году согласовал Рослесхоз – чтобы на обоих участках было разрешено разместить рекреационную зону, и никаких коттеджей. А еще они хотят привлечь к уголовной ответственности тех, благодаря кому их чуть не лишили озера.

Первое почти получилось. В июне 2020 года губернатор Александр Дрозденко предложил главе Всеволожского района Ленобласти, на чьей территории располагается Юкковское поселение, Андрею Низовскому при подготовке корректировки генерального плана поселения предусмотреть для обоих участков изменение функциональной зоны ИЖС на зону рекреационного использования. Корректировка генплана происходит сейчас, изменения должны быть готовы в декабре, но крайний срок – конец следующего года.

Письмо Дрозденко Низовскому

Губернатор Дрозденко предлагает убрать из генплана Юкков то, что включил туда в 2011 году вице-губернатор Игорь Петров, и в правильности чего уверен до сих пор. Как Игорь Петров прокомментирует это решение шефа?

– Как абсолютно правильное!

– В том, что было тогда, вы тоже говорите, будто все правильно. Одно противоречит другому.

– Нет, не противоречит. Тогда было сделано так, потому что часть территории лесного фонда включалась в земли населенных пунктов. Так нарисовали границу, нарисовал разработчик генерального плана. Позже пришли к выводу, что нецелесообразно это, и сейчас решили при следующем внесении изменений в генеральный план, которым занимается район – а там есть другой разработчик – губернатор инициировал процедуру возврата, только и всего…

Взаимопонимание с правоохранительными органами у жителей Юкков складывается в меньшей степени. Всеволожская городская прокуратура дважды – в январе и в апреле 2020 года – обещала судиться с юкковским советом депутатов, чтобы добиться той самой корректировки генплана, озаботиться которой Александр Дрозденко предложил главе районной администрации. Но судебного процесса пока нет. В середине мая прокуратура Ленинградской области направила обращение Ларисы Орловой в областной Следственный комитет с целью проведения доследственной проверки, о результатах которой пока тоже ничего не известно, хотя разок Орлову вызывали для дачи объяснений. Ни в одном из упомянутых правоохранительных органов на журналистские запросы не отреагировали.