Первые этажи остаются на плаву

Пандемия несколько снизила интерес к коммерческой недвижимости, тем не менее эксперты говорят о сохраняющемся интересе к встроенным коммерческим помещениям на первых этажах строящихся жилых домов.

Коммерческие помещения в новостройках массового сегмента сегодня занимают 5–10% от реализуемой площади объекта. Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, говорит, что в строящихся жилых комплексах бизнес-класса наиболее востребованы коммерческие помещения площадью до 100 кв. м. «Средняя цена в таких проектах составляет около 210 тыс. рублей за квадратный метр. Несмотря на разрушительные последствия пандемии для малого бизнеса, коммерческие помещения в жилых комплексах по-прежнему пользуются большим спросом. Это второй по популярности инвестиционный инструмент (после жилья), который приносит пассивный доход. Спрос на стрит-ритейл настолько велик, что в последние годы девелоперы реализуют коммерческие помещения на аукционах, а не по фиксированным ценам».

На сегодняшний день в проектах бизнес-класса наиболее востребованы коммерческие помещения площадью от 90 до 150 кв. м. Как правило, это помещения с хорошей инсоляцией, витражным остеклением, высокими потолками и свободными планировками.

Ирина Киршина, генеральный директор компании «Бронка Девелопмент», рассказывает: «Наибольшее число запросов от наших покупателей приходится на размещение на первых этажах фитнес-студий, салонов красоты, аптек, мини-кафе и пекарен». Стоимость квадратного метра варьируется в зависимости от класса жилого дома и месторасположения объекта. Например, в домах бизнес-класса в Центральном районе стоимость фасадных помещений с охватом внутренней и внешней целевой аудитории в среднем начинается от 200 тыс. рублей за квадратный метр.

Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена», подтверждает, что наиболее востребованы помещения площадью до 100 кв. м, которые приобретаются индивидуальными предпринимателями. «Но при этом надо понимать, что если ты ведешь квартальную застройку, нужно предусмотреть и коммерческие помещения в более крупном формате, где могут разместиться и сетевые магазины, и сфера услуг, которая требует больших площадей».

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, тем не менее считает, что доля вакансии в таких помещениях за время коронакризиса выросла: «Все дело в том, что цены не привязаны к дальнейшей реализации таких активов и довольно высоки. Арендные ставки не растут, а цены на помещения выросли почти вдвое. Стоимость коммерческого помещения в новостройках зависит от местоположения в доме, от района, от класса дома (что, впрочем, совсем не увеличивает стоимость аренды) и от конфигурации помещения — от 140 до 230 тыс. рублей за "квадрат". Ипотечные ставки для коммерческой недвижимости находятся в диапазоне 11–15% годовых, если мы рассматриваем помещения в жилых проектах».

Директор группы «Аквилон» Виталий Коробов настаивает: «Интерес к объектам стрит-ритейла в проектах надежных застройщиков стабильно высокий. К примеру, у "Аквилон Инвеста" большинство коммерческих помещений раскупается на первых стадиях строительства жилых комплексов. Сейчас доходность подобных инвестиций на стадии строительства может составлять до 40%, а после сдачи дома он окупится в течение семи-девяти лет».

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС», также полагает, что коммерческая недвижимость на первых этажах жилых комплексов остается выгодным и популярным вариантом вложения денег. «Конечно, минимальный порог входа в инвестиции будет выше, зато срок окупаемости меньше»,— говорит она.

Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development, замечает, что средняя цена квадратного метра коммерческих помещений в комфорт-классе примерно на 45% выше, чем жилья, и составляет около 175 тыс. рублей. «В бизнес-классе "коммерция" превосходит по стоимости жилье примерно на 25%: в среднем 170–190 тыс. рублей за "квадрат". А в премиальном сегменте цена квадратного метра нежилых коммерческих помещений отличается в меньшую сторону». Он отмечает, что банки предлагают ряд программ для покупки коммерческих помещений, однако ставки и условия отличаются от тех, что существуют для приобретения жилья. «Ставка по кредиту для "коммерции" начинается от 10,99%. Первоначальный взнос чаще всего должен составлять от 30%. Размер кредита — от 15 до 130 млн рублей»,— говорит господин Коновалов.