Итоги II квартала на рынке торговой недвижимости Москвы

Экстремальное начало этого года оказало сильное влияние на весь рынок торговой недвижимости. Несмотря на это, доходность кондо-ТЦ во II квартале 2020 года в два раза превысила средние ставки по рублевым депозитам.

В целом, оборот розничной торговли в апреле-июне сократился на 90,8%, общепита — на 77%. К июню посещаемость вновь открытых торговых центров в Москве вернулась к 65-70% от уровня июня 2019 года, но при этом открылись только 34 торговых операторов, а фудкорты остались закрытыми. Поэтому определить динамику роста вакантности представляется невозможным.

Предложение

К концу I полугодия общий объем рынка качественных торговых центров Москвы достиг 7,5 млн кв. м (GLA). Из них 355,3 тыс. кв. м работали в кондо-формате, на продажу был выставлен почти каждый десятый “квадрат” — всего 33,9 тыс. кв. м. За II квартал рынок практически не увеличился: из-за карантинных мер правительства было введено всего 28 тыс. кв. м. Это в пять раз, или на 81%, меньше по сравнению с январем-мартом 2020 года и самый низкий показатель за год. Всего же за первое полугодие объем рынка вырос на 2,4% или 175,4 тыс. кв. м. Крупнейшим объектом, введенным за первые 6 месяцев года, стал ТЦ “Остров мечты” площадью около 80 тыс. кв. м (GLA).

Спрос

После продолжительного роста в течение нескольких кварталов средние ставки аренды в ТЦ пошли вниз, упав на 4,5% и 4,8% для якорных арендаторов и операторов торговой галереи соответственно. При этом в ТЦ кондо-формата они скорректировались только на -0,7% к уровню I квартала. Из шести крупнейших сделок апреля-июня три пришлись на гипермаркеты товаров для дома: Hoff (2 сделки) и IKEA. Еще три заключили развлекательные операторы: Termoland (2 сделки) и Round One.

Среди новых брендов, успевших выйти на столичный рынок в I полугодии 2020 года, можно выделить трех: датский ритейлер мебели и товаров для дома Jysk («Тройка»), монобрендовый магазин женской одежды Boss Woman («Авиапарк») и бутик итальянского бренда женской одежды Ereda («Смоленский пассаж»).

Всего в кондо-ТЦ было продано 3,8 тыс. кв. м, но при этом на продажу было выведено на 40% больше — 6,3 тыс. кв. м. Средняя цена лотов снизилась на 7,6%, но доходность — на 0,7 п.п. — до 9,6%. При этом в проданных объектах она была в среднем на уровне в 13,6%. Это в раза выше базовой доходности по вкладам в рублях в июне 2020 года, которая по данным ЦБ, составила 6,69% на срок более года и 5,49% — до востребования.

“Рынок сегодня полностью в руках арендатора, — указывает Алексей Попиков, директор департамента торговых центров Becar Asset Management. — Многие из них сегодня пересматривают свои стратегии и уже не готовы выходить на объекты на прежних, “допандемийных” условиях. И до весны-2020 многие операторы вели свою коммерческую деятельность в убыток или с не сильно большим плюсом, таким сейчас собственники стараются при возможности предоставлять льготные условия до конца года.

В среднем посещаемость ТЦ снизилась на 20-30% по сравнению с 2019 годом, а вслед за ней — и арендные ставки. Их полноценное восстановление произойдет не ранее весны 2021 года, пока не будут сняты все ограничительные меры. В том числе и по закупке средства индивидуальной защиты и так делее, составляющих незопланированную часть расходов ритейлеров”.