Кондо-формат стал самым устойчивым сегментом офисного рынка

Второй квартал 2020 года оказался одним из самых сложных для рынка офисной недвижимости Москвы с 2014-го. Пострадали как спрос, так и предложение. В то же время ставки аренды на фоне долгосрочного характера большинства договоров остались относительно стабильными. Основные последствия мы увидим только этой осенью, но уже сейчас можно говорить, что офисы кондо-формата доказали свою большую устойчивость по сравнению с традиционными.
Общий объем офисного рынка (GLA) к концу первого полугодия 2020 года достиг 18 848 тыс. кв. м, из которых 16 420 тыс. кв. м пришлись на классы A, B и B+, а 2 428 тыс. кв. м - на класс C. Самым большим по объему офисным сегментом остается класс B+, на который приходится 7 484 тыс. кв. м, самый небольшой - класс С (2 428 тыс. кв. м). Общая обеспеченность офисными площадями (GLA на 1000 жителей) в столице составила 1485 кв. м. Наименьшая, 191 кв. м, оказалась в классе С, наибольшая, 590 кв. м, в классе B+.

Предложение

Объем ввода офисных площадей во II квартале составил всего 47 тыс. кв. м, что в два раза меньше, чем за тот же период 2019 года. В целом объем рынка увеличился только на 0,2 % к I кварталу. При этом динамика в классе А, где было введено 30 тыс. кв. м, ускорилась на 124 % к уровню января-марта. В классе B+, где было построено только 15 тыс. кв. м арендопригодных площадей, она напротив - снизилась на 64 %. Крупнейшим офисным объектом, введенным в эксплуатацию с апреля по июнь, стал корпус 8 БЦ «ВТБ Арена Парк» площадью около 30 тыс. кв. м. Всего за первое полугодие в Москве было введено в эксплуатацию 102,5 тыс. кв. м новых арендопригодных офисных площадей. Этот показатель оказался на 14 % меньше, чем в I полугодии 2019 года. При этом основной объем (58 %) пришелся на классы B и B+.

Спрос

Режим карантина и самоизоляции, в условиях которого прошла большая часть II квартала, затруднил переговоры по аренде офисов. При этом некоторые, в основном небольшие арендаторы с короткими договорами аренды, приняли решение разорвать их и съехать. В результате офисная вакансия впервые с 2014 года пошла вверх одновременно во всех классах, увеличившись в среднем на 1,2 п.п. до 9,6 %. Больше всего, на 1,5 п.п. до 9,1 %, она увеличилась в классе B+, меньше всего - на 0,6 п.п. до 8 % - в классе C. Максимальное количество офисных площадей - 12,3 % - пустует в классе A. Несмотря на негативные общерыночные тенденции, во II квартале была закрыта крупнейшая в истории сделка на офисном рынке России - «Тинькофф банк» заключил предварительный договор аренды 77,8 тыс. кв. м в строящемся БЦ AFI Square. Второй по величине сделкой аренды стал договор на 37 тыс. кв. м между собственником БЦ «ВЭБ Арена» и «Почтой России». В целом, из семи крупнейших сделок по аренде офисов в Москве четыре пришлось на класс B+, три - на класс А.

Пока эта тенденция практически никак не повлияла на ставки аренды офисных площадей, которые колебались в пределах 1 %. Их средний уровень в классе А составил 27 360 руб. за кв. м в год, 17 160 руб. за кв. м в год в классе B+ и 13 680 руб. за кв. м в год в классе B.

Одной из главных и самых интересных тенденций последнего времени можно назвать сдачу в субаренду своих площадей крупными корпорациями, например, «ПИК» и «Райффайзенбанк». Эти компании, как и многие другие, стремятся таким образом сэкономить, переехав в офис меньше и дешевле.

Прогнозы

Во втором полугодии мы ожидаем дальнейшей корректировки общерыночных показателей. В первую очередь, речь идет о предложении. До конца года в Москве может быть введено еще 140-150 тыс. кв. м (GLA) качественных офисов против ранее запланированных 320-330 тыс. кв. м. Объем ввода по итогам года может стать одним из самых низких - около 250 тыс. кв. м (GLA). Меньше было только в 2018 году, когда на рынок вышло только около 100 тыс. кв. м новых офисов. До конца года спрос будет зависеть как от макроэкономических показателей, так и от договороспособности сторон. В любом случае, всем игрокам стоит готовиться к падению, которое, впрочем, будет менее значительным в случае стабильных цен на нефть и курса доллара.

Кондо-офисы

По итогам II квартала в Москве насчитывалось 210 действующих и строящихся офисов кондо-формата общей площадью 4,18 млн кв. м. В продаже к началу II полугодия было полмиллиона кв. м отдельных офисов, из которых 159,5 тыс. кв. м вышли на рынок во II квартале. Около 22 % офисов в кондо-формате продаются как арендный бизнес. Наиболее интересными из них стали предложения в БЦ iCity возле «Москвы-сити», а также сервисные офисы площадью 5-7 тыс. кв. м в БЦ «Башня Федерация Запад».

Спрос на кондо-офисы во II квартале снизился на 42,8 % до 36,9 тыс. кв. м. Также сократилась и средняя площадь купленных лотов - на 15,2 % до 217 кв. м. В то же время средняя цена, по которой были проданы офисы, выросла на 15,4 % до 212,9 тыс. руб. без НДС. Последний фактор сказался на доходности инвестиций в офисы кондо-формата, которая упала на 0,8 п.п. по сравнению с I кварталом - до 8,8 % годовых.

В то же время цена предложения по итогам II квартала 2020 года повысилась на 7,2 % до 204,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Этот рост произошел в основном за счет выхода на рынок дорогих лотов класса А в БЦ «Сады Пекина» и iCity, а также сервисных офисов в «Башня Федерация Запад».

«Во втором квартале 2020 года офисный рынок встряхнуло как никогда прежде, - признает руководитель федеральной сети коворкингов GrowUp Константин Королев. - И несмотря на то, что в целом падение спроса не рекордное за последние 20 лет, структура этого спроса и отношение арендаторов к своим офисам поменялись очень заметно. Кому-то сейчас кажется, что «удаленка» - лучший выход для компании, а эффективность работы персонала и дальше будет такой же высокой, как в период пандемии. Но если посмотреть дальше сиюминутных эффектов, боюсь, мы найдем много проблем отсутствия живого общения, о которых и не думали раньше. И это все будет менять рынок еще как минимум ближайший год».