Изогнулись как могли: коворкинги устроили погром на рынке офисной недвижимости

Коронавирус ударил по коворкингам не намного меньше, чем по отелям и ресторанам, однако восстанавливаться этот рынок начал раньше и куда быстрее. Их доля на офисном рынке пока ничтожна, но, в отличие от традиционных бизнес-центров, планы по развитию весьма амбициозны. Плюс 50–60% за год — такое редко в какой отрасли встретишь.

Кроме очевидного негативного эффекта — пара месяцев самоизоляции разогнала арендаторов по домам — коронавирус принес и плюсы: сотни и тысячи компаний по всему городу вынуждены резать расходы. Офисы, в которых они раньше обитали, зачастую первыми пошли под нож корпоративных бюджетных секвестров. К тому же, многие компании резко сократили и сам персонал. Теперь вместо аренды половины этажа в бизнес-центре кому-то достаточно пяти мест в коворкинге для руководителя, его замов и бухгалтера. Остальные — работают из дома.

Коворкинг — по сути, тот же самый офис, только сдается в аренду не по квадратным метрам, а по рабочим местам. Корпоративные предназначены для компаний, которые арендуют отдельные блоки или целые этажи. В то же время функционируют open space зоны, где отправленные на удаленку сотрудники могут работать в более комфортных условиях, чем дома. При этом, покупкой мебели и техники, подключением интернета, клинингом, заменой бумаги в принтере и другими бытовыми делами занимается сам коворкинг.

Спрос рождает предложение

По данным JLL, традиционным офисам во втором квартале пришлось совсем несладко — в бизнес-центрах класса А и В впервые в истории число свободных площадей не сократилось, а выросло — до 48 тыс. кв. м. Бизнес разъезжается из бизнес-центров.

При этом самый новый формат, наоборот, растет как на дрожжах. По словам Михаила Тюнина, заместителя генерального директора Knight Frank St Petersburg, сейчас в Петербурге насчитывается 60 коворкингов общей площадью 50 тыс. кв. м — 13 из этих объектов относятся к сетевым проектам.

«Большинство коворкингов выжило, причем по сравнению с отелями в этом сегменте все весьма неплохо, — говорит Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. — Благодаря пандемии стал ярче проявляться тренд на коворкинги в жилых массивах, а внимание корпораций к этому сегменту увеличилось».

Как отмечает Николай Антонов, гендиректор «МТЛ. Управление недвижимостью», в начале года спрос на гибкие офисы превышал предложение на 70–80%, а после карантина увеличился вдвое — сейчас коворкингов явно не хватает.

Пока что во второй половине 2020 года ожидается запуск четырех проектов общей площадью более 11,5 тыс. м², в том числе два коворкинга сети «Практик» (крупнейшего игрока на петербургском рынке), говорит Виктория Горячева, заместитель директора департамента офисной недвижимости и услуг для арендаторов Colliers International. «Во втором полугодии может быть введено не менее 12,3 тыс.кв.м гибких пространств», — ожидает Ольга Шарыгина.

«С учетом наших планов развития и возможного расширения действующих игроков, рынок гибких офисных пространств должен вырасти на 55–60% в течение года», — отмечает исполнительный директор и управляющий партнер сети коворкингов «Практик» Владимир Дорофеев.

Успешный тандем

Новый формат ждет рывка за счет прихода крупных арендаторов. Во время пандемии уже была заключена одна крупная сделка — аренда 200 рабочих мест компанией «Почта России» в коворкинге Avenue PAGE, который, кстати,открылся в апрелеэтого года. Кроме того, за последние месяцы о переходе на удаленную работу объявили такие крупные корпорации, как Microsoft, Google и Facebook). Так что, в нынешних условиях позитивные прогнозы выглядят весьма реалистично.

Да и на рынке труда уже виднеются отголоски грядущих перемен. Во втором квартале этого года доля вакансий с удаленным форматом работы в Петербурге увеличилась с 2% до 4,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Всего за время пандемии количество таких предложений выросло на 41%, сообщает руководитель отдела маркетинга hh.ru по Северо-Западу Екатерина Скляренко.

По данным пресс-службы сервиса SuperJob, около 20% объявлений о вакансиях в Петербурге и Ленобласти предполагают частичную или полную работу на удаленке. А на сервисе Работа.ру сейчас представлено около 1400 таких вакансий. Чаще всего сотрудников ищут в отраслях образования и науки, IT и интернета, банков и инвестиций, а также в сфере HR, рассказывает Владимир Корицкий, коммерческий директор сервиса Работа.ру.

«Спрос на гибкие офисы высокий. Мы наблюдаем увеличение числа заявок со стороны корпоративных клиентов, которые готовы рассматривать 100–300 рабочих мест», — отмечает Михаил Тюнин. «Сейчас по наполняемости мы приближаемся к цифрам, которые были до пандемии», — говорит Марина Архипова, PR-директор коворкинга «Ясная Поляна».

Что новенького

За время пандемии на рынке гибких офисов появились новые тенденции, считают эксперты. Одна из них — расширение отраслевой принадлежности клиентов, другая — сокращение рабочих мест для сотрудников по принципу «2 человека на 1 место».

«Стали быстрее развиваться те тенденции, которые возникли на рынке раньше: укрупнение проектов, развитие сетевых форматов, зонирование пространства с учетом запросов крупных арендаторов (85–90% площади под мини-офисы и только 10–15% — под опен-спейсы, возможность сдать арендатору целый этаж, чтобы обеспечить необходимый уровень приватности и безопасности», — считает Николай Антонов.

Пара месяцев в заточении привели к тому, что компании лишились возможностей платить аренду за офис. Многим из них пришлось кардинально изменить формат работы и переключиться на аренду мест для персонала — иными словами, переехать в коворкинг. Контингент сотрудников там оказался неоднородным.

«Это и государственный сектор («Почта России»), и крупные компании из нефтегазового (Газпром нефть, Татнефть) и банковского секторов (МодульБанк, BNP Paribas), и компании меньшего масштаба», — подчеркивает Владимир Дорофеев.

При этом самые находчивые работодатели придумали еще один способ сэкономить расходы: чтобы снизить издержки, они ввели формат Hot desk office (когда два человека по очереди работают за одним местом).

«Схема работы «2 человека на 1 место» действительно становится панацеей в постковидной офисной действительности, — подчеркивает Владимир Дорофеев. — Сейчас примерно 40% всех запросов идут именно по данной схеме присутствия сотрудников».

В целом затраты на обеспечение рабочего места для сотрудника в коворкинге обходятся работодателям намного дешевле, чем в классическом офисе.

«По деньгам расклад такой: на организацию одного рабочего места в офисе требуется 6 кв.м. в здании класса А. Каждое такое место обходится в 10 200 — 11 400 рублей в месяц. Но в минимум вы, конечно, не уложитесь — понадобится лаунж-зона, место для стойки администратора. Плюс расходники», — перечисляет Николай Антонов.

По его подсчетам, сейчас 70 и больше готовых мест (400–450 кв.м) можно снять в коворкинге за 1,5 млн в месяц — это позволит сэкономить на аренде до 40–50%. Самое главное, что компания не будет зависеть от арендодателя — снимать только необходимое количество мест и быстро увеличивать или уменьшать их число без привязки к конкретному помещению.

Алексей Михайловцев, генеральный директор сети коворкингов Corner, констатирует, что пандемия стала мощным драйвером рынка офисных пространств — такую ситуацию можно было ожидать только через 3–5 лет. «Можно сказать, что спрос сильно вырос за счет изначально очень консервативных групп клиентов, которые не планировали переезжать и даже не рассматривали подобную модель», — считает эксперт.