Кто выиграл и кто пострадал? Постпандемийное будущее коммерческой недвижимости
«Рано хоронить офисы. Они должны нанести удар постпандемийной атмосфере»
Денис Соколов, руководитель департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield (Москва) – о работе на удалёнке и «окне возможности»:
– В доковидные времена в России удалённо работал только 1% трудоспособного населения (в самых прогрессивных странах Бельгии и Швеции – около 8%). Сейчас очень многие работают удалённо и все говорят, что это – новые времена. Однако не факт, что удалённая работа будет эффективна в долгосрочном плане. Я думаю, что рано хоронить офисы. Девелоперское сообщество не должно сегодня поднимать руки и соглашаться с тем, что работа теперь будет только удалённая. Офисы должны нанести удар постпандемийной атмосфере.
Даже если представить, что в России будут работать удалённо 7-8% населения, это вовсе не значит, что они будут это делать из пригородов. Есть резон работать удалённо из тех мест, где достаточно качественная среда, например, из городов-субмиллионников.
Иркутск – один из таких городов, который может стать бенефициаром этого процесса.
Если же говорить о влиянии экономических процессов на рынок недвижимости, то важно понимать, что динамичная экономика для недвижимости – не всегда необходимость. Этот рынок часто нормально себя чувствует и в рамках стагнирующей экономики. Интерес инвесторов сейчас на высоком уровне, потому что им важно выгодное время для сделки, а оно во многих странах в данный момент очень удачное, потому что объекты недооценены. Появляется окно возможности.
«Упор на диджитализацию, а не количество машиномест»
Гайк Папоян, председатель комитета по офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов
Гайк Папоян, председатель комитета по офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов Гайк Папоян, председатель комитета по офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (Москва) – о новой классификации офисной недвижимости:
– Сейчас в нашей жизни всё изменилось, и развитие рынка недвижимости пришло к тому, что должна обновиться и классификация офисных зданий. Я считаю, что больший упор в новой классификации надо будет делать на диджитализацию, на современность систем управления, а не на местоположение офисных зданий или количество машиномест на парковке. Мы будем широко обсуждать все изменения с участниками рынка, чтобы классификация была не мёртворождённой, а двигала рынок вперёд, и чтобы девелоперы могли строить, вводить в эксплуатацию и дальше эксплуатировать только современные офисные здания.
«Будущее – за коворкингами. Главное – правильно выбрать формат»
Иван Починщиков, IPG. Estate
Иван Починщиков, IPG. Estate Иван Починщиков, сопредседатель комитета по офисной недвижимости РГУД, управляющий партнер IPG. Estate (Санкт-Петербург) – о гибких рабочих пространствах:
– Основная тенденция у организаций сейчас – как, когда и кому вернуться в офисы. Небольшим компаниям, которые в настоящее время испытывают финансовые трудности, мы рекомендуем отказываться от офисов, работать дома и использовать гибкие офисные пространства. Ряд компаний, которые занимали, например, 1000 -1500 кв м, уже расторгли свои договоры, и ищут другие пространства по более привлекательным ставкам, рассчитывая на то, что новые объекты пойдут на скидки арендаторам. Но это делают очень не многие: к примеру в Санкт-Петербурге скидку в пределах 10% дают 20-30% участников рынка. Сетевые девелоперы же дают отсрочку до конца года с оплатой 50% в месяц и те организации, которые не могут позволить себе копить долги, отказываются от офисов.
В этой ситуации коворкинги – очень перспективный бизнес, позволяющий компаниям снижать затраты на организацию рабочих мест в своих офисах, и этот бизнес активно развивается в последнее время. Если раньше коворгинги были помещением для фрилансеров или индивидуальных предпринимателей, то теперь их арендуют даже крупные корпорации – причём этажами, потому что это удобно. Я считаю, за коворкингами – будущее. Главное – правильно выбрать формат.
«Ситуация в регионах не воодушевляющая»
Денис Иванов, ODIN
Денис Иванов, ODIN Денис Иванов, управляющий партнер ODIN (Москва) – о жизни коммерческой недвижимости в период самоизоляции:
Наша компания занимается автоматизацией управления коммерческой недвижимостью. Технология представляет собой своеобразную операционную систему здания, к которой имеют доступ арендодатели, арендаторы, персонал, и она позволяет, например, отследить что делает каждый техник и инженер на объекте. Сейчас система внедрена уже на 9 млн кв метров в России – от Калиниграда до Магадана, что позволило собрать интересные статистические данные по реальному положению дел в российских офисах, ТЦ и складских помещениях во время пандемии.
Как показал анализ, в Москве жизнь в офисах не замирала даже в период жесточайших ограничений. Большинство людей до майских праздников уже вернулись в офисы. И это совсем не совпадает с официальной статистикой по самоизоляции. В регионах ситуация не настолько воодушевляющая – дно там было достигнуто и восстановление активности произошло к концу июня. Поэтому в регионах на вопрос о «похоронах» офисной недвижимости я бы не дал однозначного ответа.
В ТРЦ после майских праздников посещения выросли в два раза и все работали в усиленном режиме. При этом в регионах всё не так, динамика до сих пор не восстановилась. И мы считаем, что самый пострадавший сектор в регионах – это именно ТРЦ.
А вот на что ковид вообще практически не повлиял – так это на работу логистических парков.
«Не все ТРЦ переживут нынешнюю ситуацию»
Ольга Болотникова, концерн SRV
Ольга Болотникова, концерн SRV Ольга Болотникова, исполнительный директор, концерн SRV (Санкт-Петербург) – о трансформации торговых центров
- Не все торговые центры переживут нынешнюю коронавирусную ситуацию, а те, кто останется, должны будут серьёзно подумать над реконцепцией своих проектов, так как произойдёт трансформация поведения и покупателей, и ритейлеров. Многие ритейлеры особенно в категории одежды, будут с одной стороны, сокращать свои площади, оптимизировать их или даже закрывать, переходя в онлайн-формат или в формат пунктов выдачи. А с другой стороны, из-за роста вакансий площадей, – искать более интересные локации по более выгодным ставкам.
Ещё одна тенденция в трансформации крупных торговых центров – уход в развлекательную составляющую.
При этом, если раньше в нашей работе был акцент на ротацию арендаторов, на привлечение новых, то теперь стратегия кардинально изменилась в сторону максимального сохранения имеющихся арендаторов и предвосхищения вакансий. И хотя у нас нет сейчас больших показателей вакансии впрямую, но мы прогнозируем рост их уровня в торговой недвижимости до 30%. Кроме того возвращение трафика в торговые центры тоже проходит нестабильно. Поэтому, как управляющая компания, мы разрабатываем два сценария нашей работы – плохой и очень плохой: всё будет зависеть от развития ситуации, которая пока не очень понятна.
«Пандемия ничего не изменит, а усилит тренды, которые были»
Александр Шарапов, Becar Asset Management Group
Александр Шарапов, Becar Asset Management Group Александр Шарапов, вице-президент РГУД, Президент Becar Asset Management Group (Санкт-Петербург) – о сегментах, которые выиграли в этом кризисе:
– Я придерживаюсь нетрадиционных взглядов на ковид, и не считаю, что пандемия очень мощно повлияет на происходящее на рынке. Просто усилятся тренды, и кризис станет акселератором того, что уже происходило на рынке раньше: тем сегментам, которым было плохо, станет ещё хуже, а кто развивался – продолжит своё развитие. И привычки людей тоже не изменятся.
Что происходит сейчас: диджитал в этой ситуации выиграл, крупные торговые центры продолжат закрываться (эта тенденция в мире началась ещё до пандемии), будет расти малая торговля, к которой люди испытывают особую привязанность. Офисы трансформируются в коворкинги, фаст-фуд и dark kitchen – рестораны без посадочных залов – будут набирать обороты, туризм восстановится очень быстро – путешествовать в основном будет молодёжь от 20 до 40 лет, которая меньше всего испугалась пандемии. Популярными станут отели с небольшой площадью номера (15-20 кв м), но с большими общественными пространствами – именно такие отели в формате lifestyle строятся сейчас, в том числе, в России. Они могут легко трансформироваться в коливинги (современные общежития) – спрос на которые тоже растёт. Живя в них, молодые люди могут общаться, даже не выходя на улицу. И молодёжь, как и раньше, будет стремиться жить именно в центре городов.
«Склады меньше всего пострадали от коронакризиса»
Айрат Гиззатулин, АО «Химград»
Айрат Гиззатулин, АО «Химград» Айрат Гиззатулин, генеральный директор АО «Химград», вице-президент РГУД (Казань) – о складской индустриальной недвижимости:
– Складская недвижимость меньше всего пострадала от коронакризиса. Инвестиционная привлекательность этого актива, то есть доля производства складской недвижимости за последнее время выросла в два раза. Сделки продолжаются и сейчас, причём связаны они не только с продажей стресс-активов, как это бывало раньше. Например, не так давно на рынке складской недвижимости России была заключена рекордная сделка между компанией ВсеИнструменты.ру и девелопером PNK Group, которая считается одним из лидеров российского рынка индустриальной недвижимости, о строительстве 180 тыс. кв м складов в Подмосковье. Сумму сделки аналитики оценивают более 7 млрд руб.
Кроме этого, компания PNK Group буквально в марте этого года заявила о новом формате привлечения частных инвестиций в свои строящиеся проекты, причём минимальный объём инвестиций составляет от 3 тысяч рублей. Реализуется всё через паевый инвестфонд, схема управления денег – доверительное управление. Это очень важный момент, так как есть заинтересованность со стороны частных лиц.
«Банки сейчас в основном рассматривают заявки о господдержке, а не о сделках с коммерческой недвижимостью»
Андрей Кошкин, ГК SRG
Андрей Кошкин, ГК SRG Андрей Кошкин, заместитель директора направления «Недвижимость Группы компаний SRG (Москва) – о кредитовании сделок:
– Рынок коммерческой недвижимости тесно связан с рынком кредитования, как правило, большинство сделок по купле-продаже происходит с участием кредитных средств. Во время пандемии для совершения сделок были созданы условия, которые отличались от обычных, так как большая часть риелторских компаний перешла на удалённую работу. В апреле количество заявок на сделки было минимальным, с мая мы наблюдаем тренд на увеличение, но незначительный. Сейчас банки в основном рассматривают заявки на получение господдержки от предприятий, пострадавших от пандемии, но мы надеемся, что в ближайшее время ситуация по рассмотрению именно коммерческих сделок всё-таки стабилизируется.
Кроме этого, уверены, что на рынок коммерческой недвижимости положительно повлияет снижение процентных ставок. Весь вопрос будет только в стоимости объектов: какую стоимость будут заявлять продавцы, и по какой брать покупатели. Если эти параметры совпадут, то при снижении ставок, мы ожидаем, что количество сделок будет увеличиваться.
«Онлайн-формат помог нам увеличить продажи в период пандемии»
Ирина Ольшанникова, АО «Российский Аукционный Дом»
Ирина Ольшанникова, заместитель директора по стратегическому и региональному развитию, АО «Российский Аукционный Дом» – о росте сделок в регионах:
– Наша деятельность охватывает практически все сферы публичного рынка и все виды имущества: мы продаём как имущество частных собственников, так государственное, банков, предприятий, а также проблемное и даже акции приватизированных предприятий и многое другое. У нас открыто 15 офисов, представительств и филиалов, в том числе в конце прошлого года открылся офис в Иркутске. Стоит отметить, что большая часть продаж во время пандемии произошла как раз в регионах России. Так, в первом полугодии 2020 года – по сравнению с этим же периодом 2019-го – практически в два раза произошёл рост по общему объёму сделок: с 7,7 млрд руб. до 13 млрд руб., и доля региональной составляющей в этой сумме занимает 56%.Также выросло количество лотов – в шесть раз по сравнению с прошлым годом, из них 75% продала региональная сеть. Среди того, что продавалось в регионах – в основном, офисная недвижимость. Кстати, мы не увидели снижения интереса к покупке или аренде качественной недвижимости.
Кроме этого, вырос локальный спрос на загородные объекты, сейчас инвесторы видят потенциал в земельных участках, и эти объекты хорошо приобретаются. Усилил позиции рынок складской недвижимости.
Отмечу ещё один тренд периода пандемии – серьёзно вырос спрос на услуги, предоставляемые в удалённом формате, в частности на онлайн-регистрацию собственности и экскроу-рассчёт. Кроме этого, эффективной оказалась реклама в соцсетях, которая привела в «Российский Аукционный Дом» качественных клиентов.
Видеотрансляция первого дня Саммита:
Источник