Покупку любой квартиры нужно рассматривать как инвестицию

Не важно, с какой целью изначально приобретается жилье. Если сегодня просторная трешка видится как родовое гнездо, через несколько лет она может стать желанным к реализации активом. Поэтому лучше еще при покупке трезво оценивать ее ликвидность.

Недвижимость – один из наиболее понятных активов для вложения и сохранения средств. По данным ГК «КВС» со старта продаж до ввода дома в эксплуатацию квартира в новостройке может прибавить до 40% от изначальной стоимости. Стоимость объектов, которые реализуются по эскроу-счетам, увеличивается меньше. Но разница с ценой на старте все равно ощутима. Например, в «КВС» закладывают повышение стоимости квадратного метра в ходе строительства не менее 20-25%.

До недавних времен квартиры, приобретенные с инвестиционной целью, продавали по переуступке права незадолго до ввода дома в эксплуатацию. С переходом на проектное финансирование эта практика уходит в прошлое. Тем не менее, жилье интересует тех, кто хочет, приобретя его, получать пассивный доход. «Как правило, для инвестиционной цели интересна небольшая студия и однокомнатная квартира, – говорит генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. – Часто в кварталах вблизи метро и с уже готовой отделкой».

Малогабаритное жилье популярно у инвесторов, поскольку стоит недорого как при покупке, так и при последующей сдачи в аренду. Именно поэтому несколько лет назад были популярны студии и однокомнатные квартиры в локациях на границе Петербурга и Ленинградской области. Имидж таких проектов оставлял желать лучшего, поскольку огромное количество арендаторов из числа студентов, низкоквалифицированных рабочих и мигрантов формировали специфическую среду. Имидж оказывал влияние на продажи и доходность всего проекта: рост стоимости квадрата следующих очередей комплекса и проектов по соседству часто был затруднен, если вообще возможен.

В новых проектах девелоперы избегают мелкой нарезки жилых площадей и делают все, чтобы понравиться покупателям с семьями. Заинтересованные в стабильности, они иначе относятся к дому, в котором живут и к соседям, с которыми так или иначе приходится сталкиваться каждый день. «Наши пригородные проекты – «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино» – это небольшие мало- и среднеэтажные дома рядом с лесопарками, - говорит Анжелика Альшаева. – Там предусмотрена разнообразная инфраструктура – детские сады, школы, медцентры, аптеки, магазины. Доля малогабаритных квартир в проектах невелика. Поэтому покупатели предпочитают жить там самостоятельно, а не сдавать в аренду».

Впрочем, любой покупатель недвижимости, даже приобретя квартиру, чтобы жить в ней сам, может столкнуться с необходимостью ее продать. Поэтому покупку жилья лучше рассматривать как вложение средств. «Даже до покупателей, которые подбирают себе недвижимость для жизни, мы стараемся донести, что эту покупку также стоит рассматривать как инвестицию, - говорит вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. – Через какое-то время может возникнуть потребность продать эту квартиру. Поэтому еще при покупке актива, важно думать о том, как из него выйти без убытков, а еще лучше, как на нем заработать. Для этого нужно оценивать локацию, транспортную доступность, социальную инфраструктуру, концепцию комплекса и многое другое».

В некоторых компаниях, зная о таком подходе покупателей к приобретению жилья, инвесторам даже рады. «Инвестиционные покупки на имидж нашего проекта оказывают исключительно благотворное влияние, - говорит директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы» Алексей Муравьев. – Если бы в нашем проекте были исключительно малогабаритные квартиры, то можно было бы опасаться негатива. Но в строящихся кварталах – «Уютный» и «ЕТА Village Новоселье» – студий нет. Это комфорт-класс. И инвесторы покупают у нас квартиры не из-за того, что они стоят дешево на старте и дорожают после ввода в эксплуатацию. А потому что жилье растет в цене, благодаря развитию территории и перспективам локации. Инвесторы верят в локацию».

Не смущают инвесторы и Группу RBI. «Если бы в наших домах 70% квартир были однокомнатными, жильцы сменялись бы часто, - говорит директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Сережина. – Но таких проектов у нас нет. Цена даже однокомнатных квартир в комфорт-классе велика, поэтому их приобретают чаще для себя. Арендаторы такого жилья также имеют высокий социальный статус. Это могут быть молодые специалисты или творческие люди, которые еще не обзавелись семьей».

Вполне вероятно, приграничные локации в ближайшем будущем перестанут интересовать тех, кто покупает квартиры для последующей сдачи в аренду. Если в локации уже сосредоточено большое количество жилья, которое, в том числе, приобреталось в инвестиционных целях, то сдать квартиру по желаемой цене будет сложно. Особенно, если вкупе с жильем там нет развитой инфраструктуры. «Практика показывает, что ближайшие к КАД локации высотной массовой застройки сейчас перенасыщены предложением по продаже и аренде, - говорит Анжелика Альшаева. – Это предложение пополняется, в том числе за счет новоселов, которых не устраивает качество жизни там и которые хотели бы найти более комфортное жилье».

По мнению директора по продажам компании «Строительный трест» Сергея Степанова, сегодня многие частные инвесторы переориентировали свое внимание с жилой недвижимости на коммерческие помещения в новостройках. Это связано с более высокой доходностью и отсутствием необходимости проведения отделочных работ, поскольку большинство арендаторов делают ремонт под свои нужды.

Руководитель направления по развитию компании «Петербургская Недвижимость» Ольга Кобякова отмечает, что покупкой квартиры для последующей сдачи в аренду инвесторы интересуются гораздо реже. Сейчас выгоднее приобретать помещения в апарт-отелях, которые зачастую управляются специализированной компанией и предусматривают программы доходности для собственников. «С одной стороны, квадратный метр в апартаментах стоит дешевле, если сравнивать с аналогичным по параметрам жильем, - говорит Ольга Кобякова. – С другой, это готовый ликвидный бизнес, позволяющий извлекать прибыль и не тратить при этом личное время».

Катерина Соболева тоже рекомендует тем, кто задумывается о покупке недвижимости для извлечения дохода, ориентироваться на кондо-отели или сервисные апартаменты с профессиональной управляющей компанией. Она полностью берет на себя управление. А собственники не испытывают каких-либо неудобств, так как в объекте размещаются только арендаторы.