Недвижимость в кризис: какое жилье покупать сейчас в Петербурге

Наша страна пережила несколько кризисов, и каждый из них сопровождался падением цен на нефть и курса рубля. Но сейчас все по-другому: кроме экономических причин на ситуацию влияет и эпидемия коронавируса. Неизменным осталось одно: недвижимость по-прежнему служит одним из самых надежных способов сохранить (а в некоторых случаях и приумножить) накопления. Вопрос лишь в том, что именно и где покупать. Мы внимательно изучили мнения петербургских экспертов и собрали их главные аргументы и советы.

Понятно и надежно

Инвестиции в недвижимость считают самыми надежными примерно половина наших соотечественников – об этом говорят результаты многочисленных опросов и исследований. Статистика продаж подтверждает это мнение: в любые кризисы жилье в России продолжало расти в цене. Цены если и снижались, то ненадолго, и лишь в отдельных сегментах.

- Важно понимать, что рынок недвижимости не может приносить доход в краткосрочной перспективе, поэтому инвесторы должны ориентироваться на долгосрочные тренды. Если рассматривать временной промежуток от двух лет и более, то не было периода, когда рынок недвижимости не приносил бы своим инвесторам достойного вознаграждения, - считает Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент», девелопера крупного успешного проекта «Огни залива» в Красносельском районе Санкт-Петербурга.

В том, что никакого обвала цен из-за «коронакризиса» не будет, единодушны все эксперты. И тому есть объективные причины. Вспомнить хотя бы переход на счета эскроу, который оказался под силу далеко не всем застройщикам.

- В итоге небольшие компании, достроив свои проекты по старым правилам, скорее всего уйдут с рынка, а значит предложение сократится, и не даст ценам уйти вниз, - добавляет Светлана Денисова.

- Жилье будет дорожать, это неминуемо. Во-первых, в крупных городах остается все меньше площадок для жилищного строительства, а люди все равно стремят жить ближе к развитой городской инфраструктуре. Во-вторых, растет себестоимость строительства. Рано или поздно мы придем к тому, что позволить себе покупку квартиры смогут единицы, - считает заместитель генерального директора Группы компаний «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. – За примером далеко ходить не надо: квадратный метр на Московском проспекте за пять лет подорожал в среднем на 150 тысяч рублей и думаю, это не предел.

Апартаменты: перспективный формат

Собираясь вкладывать деньги в недвижимость, нужно помнить важное правило: ориентироваться не только на то, что пользовалось спросом в прошлом, но и на то, что будет востребовано в будущем.

- Акцент следует делать на перспективных проектах «для жизни». Это объекты в центральной части города, качественные, оснащенные современными инженерными системами и оборудованием, - говорит директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Михаил Гущин. – Также очень перспективен сегмент апартаментов, особенно если дальнейшей сдачей недвижимости в аренду занимается профессиональная управляющая компания. Среди факторов, доказывающих востребованность этого формата, - ожидаемый рост внутреннего и внешнего туризма после окончания пандемии.

Максим Жабин согласен с коллегой: рынок апартаментов и доходных домов в нашей стране будет развиваться, и активнее всего это будет происходить на территориях мегаполисов - Москвы и Петербурга.

- Такая недвижимость сегодня пользуется спросом. И этот тренд сохранится в ближайшие 10-15 лет. Более того, популярность апартаментов будет расти в геометрической прогрессии, - добавляет Максим Жабин. – Хотя бы потому, что сегодня формируется новое поколение миллениалов, которое готово мигрировать за рабочими местами, снимая квартиру поближе к офису. Развитию рынка апартаментов будет способствовать и рост стоимости жилья, от которого не спасет даже дешевеющая ипотека.

Важные различия

Пока же апартаменты занимают незначительную долю рынка недвижимости – в Петербурге таких объектов чуть больше 50.

- Надо понимать, что апартаменты апартаментам рознь. Этот формат можно разделить на два сегмента: есть сервисные апартаменты (инвест-отели, коливинги, гостиницы), предназначенные для сдачи в аренду и получения дохода. Такой недвижимостью управляют обслуживающие компании, а инвестор просто получает прибыль. А есть так называемое псевдожилье, больше похожее на обычные квартиры. Наиболее перспективен формат сервисных апартаментов, - поясняет вице-президент компании вице-президент компании Becar Asset Management Катерина Соболева.

Кстати, рынки апартаментов и апарт-комплексов Москвы и Петербурга сегодня кардинально отличаются. В столице преобладает псевдожилье, в Петербурге строятся в основном сервисные апартаменты - для сдачи в аренду и получения пассивного дохода.

- Москвичи более мобильны, для них совершенно нормально сдавать свою квартиру и жить в апартаментах, ближе к работе. Петербург пошел по другому пути, петербургские компании выбирают для себя путь реального следования закону, в этом отношении наши застройщики единодушны. Псевдожилье, конечно, тоже есть, но встречается гораздо реже, - говорит Светлана Денисова.

Апартаменты Москвы и Петербурга отличаются не только по концепции, но и по цене. В среднем разница в стоимости составляет 30-40%.

- Эти различия есть, и они останутся, что связано с вопросами градостроительного регулирования и согласования такого рода проектов в обеих столицах, - говорит Михаил Гущин. - В Москве почти нет доходных апартаментов, там этот формат рассматривают, как жилье, а в Петербурге доходные апартаменты - основная движущая сила рынка. Такую недвижимость покупатели рассматривают в основном как инструмент сохранения сбережений и получения стабильного дохода.

Нюансы покупки

С одной стороны, инвестиции в жилье - самое очевидное и понятное. С другой - наши соотечественники слабо представляют, как правильно распоряжаться своими деньгами.

- Большинству россиян присущ финансовый нигилизм - люди не умеют планировать свой бюджет, у нас не развита культура инвестирования. По сути мы вкладываем деньги на инстинктивном уровне, понравился нам объект или нет, - считает Максим Жабин.

Так что практические советы покупателям лишними точно не будут. Например, сейчас ставки по ипотеке снизились, что подстегивает спрос на жилье. Но и ситуация на рынке труда остается непростой.

- Поэтому надо стараться смотреть на перспективу: для чего мне нужна недвижимость? Что я буду с ней делать в ближайшие десять лет? Все зависит от цели. Если квартиру собираетесь перепродавать - выбирайте объект в хорошей локации, тогда его стоимость будет точно расти. Если квартира нужна для жизни, оцените свои возможности по содержанию жилья, - говорит Катерина Соболева. - Чтобы удачно вложиться в недвижимость, нужно стать специалистом. Или довериться специалистам.

Также полезно знать об основных ошибках, которые совершают покупатели жилья, чтобы не наступать на те же грабли.

- Не гонитесь за самым дешевым предложением, демпинг – верный признак проблем. Выбирайте объекты на высокой стадии готовности, когда риски недостроя сведены к минимуму, - советует Светлана Денисова. - Ну и следите за трендами. Сейчас, например, мы понимаем, что именно в мегаполисах высок риск распространения инфекции, поэтому будет расти интерес к проектам, расположенным в черте города, но максимально экологичным, ближе к природе, с действительно качественными условиями жизни.