Услуги
Услуги
  • Управление инвестициями
    Услуги дивизиона
    • Digital real estate agency & managment - Dream team
    • PROEstate - организация мероприятий в сфере недвижимости
    • ARE — обучение девелопменту и управлению недвижимостью
  • Управление объектами
    Услуги дивизиона
    • Property Management
    • Техническая эксплуатация
    • Технический консалтинг
    • Дата-центры
    • Энергоэффективность
  • Управление проектами
    Услуги дивизиона
    • Идеи и оценка проектов
    • Проектирование, дизайн и архитектура
    • Fee девелопмент и управление проектами
    • Строительство, реконструкция, капитальный ремонт
    • IT и Digital проекты
8-800-222-61-22

Напишите нам
RU

День, когда Кудрово поедет: что изменит появление транспортно-пересадочного узла для жителей и покупателей местных новостроек

Почему в локации так плохо с транспортной доступностью

Масштабная застройка Кудрово началась в конце 2000-х годов. Небольшая деревенька постепенно трансформировалась сначала в самый быстроразвивающийся населенный пункт Ленобласти со множеством новостроек, а затем превратилась в отдельный мегаполис.

В середине 2018 года ей был официально присвоен статус города в Заневском поселении Всеволожского района Ленинградской области (46-ОЗ от 18 июня 2018 г., принят Заксобранием Ленобласти 30 мая 2018 г.).

Город Кудрово, как и любой новый самостоятельный населенный пункт, вполне ожидаемо столкнулся с нехваткой социальной и транспортной инфраструктуры. Помимо этого, из-за доступных цен на недвижимость локация ощутила колоссальный приток новых жителей: сейчас там насчитывается около 90 тысяч человек (официальная статистика сильно занижена: порядка 32 тысяч), в то время как в конце 90-х не набиралась даже сотня.

Первую проблему во многом удалось решить благодаря проектам комплексного развития территории, которые предполагают строительство школ и детских садов в составе жилых комплексов. Со второй пока существуют серьезные сложности: дорог очень мало, они узкие, перегружены транспортом, а метро поблизости нет.

«Метро всегда влияет на локацию положительно. При этом наличие собственной станции не решит в Кудрово всех проблем. Вероятно, стоит подумать еще и о расширении дорог или создании дублеров»

Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management
То, что Кудрово очень нужна своя «подземка», стало понятно еще в первые годы активного строительства. «Эта идея стара как мир. Сколько мы строим в этой локации, обсуждение проектов развития метрополитена ведется постоянно, притом каждый раз озвучиваются новые сроки реализации. В последние годы к планам по метро добавились еще проекты ТПУ, наземного трамвая, канатной дороги от станции «Улица Дыбенко», ж/д дороги и т.д.», – комментирует Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».

«Транспортная доступность – важный вопрос как для жителей Кудрово, так и для тех, кто планирует приобрести в этом городе квартиру. К счастью, перспективы в этом вопросе есть. Но сейчас пока транспортные проблемы местных решаются по-разному: так, например, в прошлом году «неизвестные» расширили выезд из новостроечной локации в Санкт-Петербург, всего за одну ночь уложив асфальт на стыке ул. Дыбенко, пр. Солидарности и Ленинградской ул. и убрав тем самым узкое «бутылочное горлышко»
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор»

Местоположение ТПУ

В планах по развитию метрополитена имеется станция «Кудрово» со своим электродепо. Она находится на перспективном участке Лахтинско-Правобережной линии (оранжевая ветка). Предполагается, что откроют ее в конце 2025 года. А уже в 2027 году начнет полноценно работать ТПУ с одноименным названием. Окончательный вариант проекта планировки перспективного участка представит ЗАО «Институт Трансэкопроект» до 30 сентября 2020 года.

Похоже, что на этот раз идея будет реализована. Если раньше все варианты проекта имели весьма смутные очертания, то теперь они обрели максимальную ясность. В мае 2020 года стало известно, что губернатор Ленобласти Александр Дрозденко подписал приказ о резервировании почти 10 га земель под ТПУ.

Находятся они в районе 12-го километра Мурманского шоссе, практически в 300 м от гипермаркета «МЕГА Дыбенко». Малая часть из них пустует (около 90 соток), точнее, находится в общем пользовании. Другая часть сдана в аренду под гаражи, их там насчитывается более 3 тысяч.

Участок под застройку долго выбирали и оценивали, поэтому, даже если арендаторы начнут активно сопротивляться, вряд ли ему станут искать замену, считает Наталья Иванова, генеральный директор «Патриот-Нева». Однако это может повлиять на сроки строительства ТПУ, ведь пока не понятно, сколько потребуется времени на решение вопросов с автовладельцами. А так как инфраструктурные стройки – это масштабные проекты, то корректировка сроков с учетом внешних факторов возможна всегда.

Структура ТПУ

По данным Дирекции по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области, на территории города Кудрово будет создан многофункциональный пространственный и логистически развитый транспортно-пересадочный узел, в рамках которого предполагается упорядочивание движения общественного транспорта и пассажиров, сообщает Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг».

В составе ТПУ появится:

- вестибюль станции метро;

- автобусный вокзал;

- остановки общественного транспорта;

- коммерческие помещения;

- перехватывающие парковки.

Также у Дирекции есть интересный проект строительства трамвайной линии, которую планируют подключить к ТПУ. Она должна проходить по Областной и Центральной улицам и Европейскому проспекту, добавляет Наталья Иванова. В случае реализации этого проекта значительно улучшится связь Центрального Кудрово и ТПУ, а также решится проблема отдаленности метро от жилой застройки.

«Структура классического ТПУ всегда состоит из нескольких видов общественного транспорта, парковочных мест, а также в обязательном порядке наличие «коммерции» - торговые пространства, бизнес-центры, отели, платные многоуровневые парковки. Чем больше удается запроектировать коммерческих площадей в ТПУ, тем больше шансов привлечь сторонних инвесторов. В данном случае ключевой составляющей можно считать станцию метро: без нее район задыхается»
Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management

Кому больше всего пригодится ТПУ

По мнению Николая Гражданкина, в южном Кудрово (южнее реки Оккервиль) с транспортной доступностью беда. Чтобы люди продолжали покупать там квартиры, надо предложить им радужную перспективу. Метро там действительно нужно, так как до ближайшей станции «Ул. Дыбенко» добираться около 30 минут пешком, а на общественном транспорте из-за пробок можно ехать еще дольше. Индикатором всей серьезности ситуации служит тот факт, что таксисты зачастую отказываются от заказов, ведущих в южное Кудрово.

В северном Кудрово с дорогами проще: там до метро порядка 15 минут пешком, есть прямой выезд на улицу Дыбенко. Для них этот проект не так актуален.

А вот жителям восточного направления Ленобласти ТПУ «Кудрово» будет как глоток свежего воздуха. Сейчас почти весь автобусный трафик с Волхова, Подпорожья, Лодейного поля, Сясьстроя, Кировска и дачных направлений, следующих по Мурманскому шоссе, идет на автовокзал на Обводном канале. Те же, кто приезжают на работу в город из области на личном транспорте, бросают автомобиль возле метро «Дыбенко». Весь этот трафик планируется объединить в новом ТПУ в Кудрово.

«ТПУ существенно повысит транспортную доступность Всеволожского района и создаст предпосылки для переключения пассажиропотоков с личного транспорта на общественный. Кроме того, маршрутная сеть общественного пассажирского транспорта станет более развитой»
Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг»

Минусы и плюсы от появления ТПУ

Есть мнение, что из-за ТПУ дорожная ситуация может не то что не улучшиться, но даже усугубиться. Опасения вызывает в основном тот факт, что после того как гаражи будут снесены, более 3 тысяч автомобилей окажутся на улицах города и займут все окрестные дворы.

Эти сомнения развеивает Николай Гражданкин, который считает, что там в основном ставят машины жители пр. Большевиков и ближайших городских кварталов. Непосредственно жителям Кудрово принадлежит совсем маленькая их часть, поэтому от сноса гаражей транспорта в их дворах существенно не прибавится.

Больше всего пострадают от строительства ТПУ городские кварталы возле самого метро «Улица Дыбенко», полагает эксперт. Если раньше граждане заходили в метро и садились в пустой вагон, то теперь для них все изменится: конечная станция «сместится». К ним будут приезжать уже забитый состав с жителями Кудрово и дачниками с Восточного направления.

«Место для ТПУ выбрано достаточно удачно. Если улично-дорожная сеть при этом будет расширена и добавлена, а также будет правильно посчитано количество парковочных мест (не только как перехватывающей функции, но и для ночной стоянки), то проблем из-за сноса гаражей не возникнет»
Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management

Однако с коллегами не соглашается Наталья Иванова: «Сложности с парковками, вероятно, будут. Кооператив на месте будущего ТПУ существует с 90-х годов, и основными собственниками в нем, скорее всего, являются жители Веселого поселка. Большинство из них могли бы отказаться от личных автомобилей, но для этого необходимо продолжать развивать инфраструктуру общественного транспорта».

В целом, считает спикер, зарезервированное для ТПУ место весьма хорошее. Конечно, можно было выбрать и пустой участок вдоль КАД. Но, насколько известно, решение о таком расположении ТПУ обосновано близостью к ветке метро, которая проложена как раз к данному участку. Основная же идея ТПУ – объединить в себе как можно больше различных видов транспорта. Но, если по тем или иным причинам метро не построят, то ситуация действительно может стать значительно хуже, так как к существующему пассажиропотоку добавятся еще и пригородные жители.

«Сегодня нагрузку на транспортную сеть Кудрово в основном формирует маятниковая миграция, в том числе из восточных пригородов Петербурга. В этом контексте строительство ТПУ – закономерное и эффективное решение, призванное пересадить людей с личного на общественный транспорт. Уверена, новый узел будет пользоваться высоким спросом, так как позволит добираться до рабочих мест быстро – посредством системы перехватывающих парковок и метро»
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»

Что будет с ценами

Появление станции метро всегда оказывает положительное влияние на любую локацию. Однако насчет того, как изменятся цены и спрос на жилье в новостройках в данной локации, эксперты так и не смогли прийти к единому мнению. Например, Анастасия Новгородская считает, что для застройщика масштабных проектов наличие метро в шаговой доступности от жилого комплекса – это возможность увеличить стоимость квадратного метра на 10-15% относительно аналогичного проекта, находящегося в 30 минутах езды от «подземки».

Наталья Иванова полагает, что локация Кудрово уже достаточно развита, поэтому существенного изменения спроса и цен вряд ли можно ожидать – метро и так было достаточно близко, а новая станция появится уже у сформированной застройки.

Новые жилые комплексы по-прежнему будут реализовываться ближе к станции метро «Улица Дыбенко», которая с самого начала строительства в Кудрово неоднократно закладывалась в стоимость проектов. При этом наиболее вероятны равномерные изменения спроса и цен в пределах рынка по мере завершения строительства ТПУ. Ежегодный рост может составлять 2-3%, а за 5 лет достичь 10-15%.

«В Кудрово транспортная проблема стоит достаточно остро. Территория нуждается, прежде всего, в дополнительных выездах. Развитие транспортной инфраструктуры подстегнет цены к росту. В зависимости от продуманности решений корректировка может составить до 10%»
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»

Ольга Трошева не сомневается, что с появлением ТПУ в Кудрово улучшится транспортная ситуация и повысится доступность пригородных зон. Однако в связи с тем, что в Кудрово практически не осталось пятен под застройку, за исключением нескольких участков на севере, на цену квадратного метра это не окажет заметного влияния.

Тем более, к моменту возведения ТПУ все ЖК уже будут сданы в эксплуатацию. А вот ставки аренды и цены «вторички» в объектах в пешей доступности от ТПУ со станцией метрополитена определенно вырастут.

Не собьет ли с курса коронакризис?

В конце 2019 года многие эксперты делали осторожные прогнозы насчет грядущего года. Однако никто из них даже в страшном сне не мог предположить, что мир столкнется с пандемией коронавирусной инфекции. Из-за этого многие проекты отложили в долгий ящик, а от некоторых вовсе отказались. Возникает закономерный вопрос: а не ожидает ли ТПУ «Кудрово» та же судьба?

Однозначного ответа тут нет. Но в целом эксперты считают, что совсем «затормозить» проект ситуация не должна. Конечно, влияние «коронакризиса» на планы по развитию локации очень сложно оценить. Но, по мнению Натальи Ивановой, «все осуществимо, если каждый будет выполнять свою работу и соблюдать сроки, имея в распоряжении все необходимые для этого ресурсы».

«Для реализации проекта за счет бюджетного финансирования не должно быть серьезных препятствий. При этом привлечение стороннего инвестора может оказаться проблематичным. Но на данном этапе о привлечении партнера говорить рано, задумываться об этом можно будет не ранее чем через год»
Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management

Источник

Подписаться на мероприятия