Так ли надежны инвестиции в недвижимость, как об этом принято думать

На конференцию были приглашены спикеры, которые занимаются самой разной недвижимостью, у каждого был свой взгляд на перспективы активов, их риски и доходность. Часто мнения не совпадали, однако наши эксперты уверены, что в недвижимости точно можно сохранить и даже приумножить капитал.

Управляющий директор, глава департамента недвижимости UFG Wealth Management Михаил Девятов рассказал, насколько инвестирование в жилую недвижимость в России отличается от Европы. Так, например, уже понятно, что этот кризис повлечет за собой инфляцию, так как западные странны активно печатают валюту. В России инфляция достаточно высокая, недвижимость, купленная в нашей стране, неизбежно потеряет в цене. А если посмотреть на статистику по странам Западной Европы, то там жилье подорожало на 15%. В предыдущие кризисы цены на жилье падали максимум на 5%. Кроме того, если покупать жилье для сдачи в аренду, то законодательно в Европе закрепляется изменение арендных ставок с учетом инфляции.

Также Михаил Девятов назвал топ-8 самых благоприятных городов для инвестирования в жилую недвижимость: Мюнхен, Франкфурт, Берлин, Стокгольм, Вена, Люксембург, Амстердам и Брюссель. Там рост ВВП за 10 лет самый высокий в Европе, кроме того, там арендные ставки также выше, чем в остальных городах.

Генеральный директор УК VALO Service, Председатель экспертного совета по апартаментам РГУД Константин Сторожев рассказал, что во все предыдущие кризисы самым надежным активом были гостиницы и отели. В первую очередь потому, что гостиницы работают не только на внутренний, но и на внешний рынок. Когда доллар и евро падают, то в Россию, особенно в Санкт-Петербург, приезжает большое количество туристов. Они готовы платить за хорошие отели в удобных локациях. Однако нынешний кризис показал, что и отели могут попасть под удар. Когда границы закрылись, а люди расселись по домам, заполняемость отелей сократилась в разы.

Однако и в такое время есть актив, который может быть интересен инвестору. По мнению Константина Сторожева, апартаменты являются достаточно надежным инструментом за счет своей гибкости. Если сезон открыт, и туристов много, то апартаменты функционируют как гостиницы. Если сезон низкий, то апартаменты превращаются в жилье и сдаются на долгий срок. В этот коронакризис именно апартаменты смогли быстро переменить тактику, что позволило им остаться на плаву.

Автор YouTube-канала РентаВед Руслан Сухий разобрал каждый актив в сфере недвижимости со своей профессиональной точки зрения. Так, спикер заявил, что сейчас стрит ритейл будет востребован, но в хороших проходных локациях. Можно приобрести такой лот при банкротстве другой компании. Также он отметил, что коливинги стремительно набирают обороты, в России это направление пока не так развито, но на Западе интерес к ним большой. Ниша пока свободна в нашей стране, так что можно ее занять.

Останутся интересными и коворкинги, но для маленьких компаний, которые в перспективе смогут развиться в средний бизнес. Жилая недвижимость может быть не так привлекательна для инвесторов, которые хотят именно заработать на объекте, а не жить в нем. Для улучшения жилищный условий инвестиции в квартиры – это хорошая тактика, но для приумножения капитала подойдут далеко не все квартиры. Оптимальным решением может стать квартира в бизнес-классе в хорошей локации, но покупать нужно на этапе котлована.

Также эксперт отметил критическую нехватку складской недвижимости, ведь сейчас очень многие люди начали покупать онлайн. Идет активная борьба за хорошие склады последней мили.

Инвестор и собственник сети Центров здоровья и отдыха "Термы" Юрий Бычков напомнил, что российская экономика – сырьевая, поэтому ее состояние напрямую зависит от цен на нефть. Можно заметить, что с 2005 года цена только падает, это значит, что вместе с нефтью падает и экономика, а в период кризисов падение только ускоряется. Профессиональные инвесторы предпочитают выходить из такого рынка, продавая свои активы. Однако эксперт отметил, что даже в таких условиях остается недвижимость, которая достойна внимания – это торговые центры, которые будут предлагать не товары, а впечатления.

Юрий Бычков также заявил, что нет никаких сомнений, что люди удобно и быстро могут купить нужные товары в интернете, однако сейчас, после снятия режима самоизоляции, люди пойдут в ТЦ, чтобы погулять. Там нужно создавать такие условия, чтобы клиент не захотел уходить. Доход от такого актива будет тогда, когда владелец переделает бывшие торговые зоны в территории для получения эмоций и впечатлений: места, где можно посидеть с друзьями или закрытый платный парк, зона для активного детского отдыха и так далее. Это будет своего рода антиторговый центр (по аналогии с антикафе). Люди платят деньги за время, проведенное тут.

Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина поделилась своими взглядами на коливинги. По ее мнению, тот факт, что средняя заполняемость таких мест в мире составляет 80% — это уже чудо в условиях такого кризиса. Такой формат может быть привлекателен для молодого и еще необремененного детьми человека. В России пока коливинги только зарождаются, но в самом туристическом городе нашей страны – в Санкт-Петербурге – скоро появится коливинг сразу на 100 тысяч квадратных метров.

Кроме того, Ольга Шарыгина сообщила, что их компания верит в перспективу локальных некрупных торговых центров, которые будут удовлетворять потребности местных жителей. Некоторые такие ТЦ в Москве сейчас работают «в ноль», но зато работают.

Основатель и генеральный директор компании KupiVIP.ru Оскар Хартманн отметил, что Россия сильно отстает в развитии от западных стран, в связи с этим, россиянам не нужно предлагать нечто эксклюзивное и неоправданно дорогое, например, модные стрижки собак, а напротив, нужно делать акценты на базовых потребностях людей – продуктовые магазины, аптеки и т.д. «Россияне сейчас живут ниже своего достоинства» - заявил эксперт. Нужно увеличивать качество их жизни. Пандемия показала, что граждане нашей страны не хотят сидеть дома, так как дом плохой: маленький, старый и без ремонта. Как только ограничения сняли, все люди вышли на улицы.

Оскар Хартманн также рассказал, какие именно направления будут востребованы. Так, качественное и удобное жилье нужно строить там, где есть люди. Если ожидается отток населения, то, соответственно, и жилье будет дешеветь. Также нужна качественная логистика в городах – мини склады, так как люди ждут моментальной доставки.

А вот относительно перспектив коливингов эксперт высказался негативно, так как ситуация с пандемией показала, что совместное проживание с чужим человеком может быть опасно. У каждого должно быть свое пространство. Также спикер посоветовал инвесторам самим управляться со своим капиталом и активами, так как фонды по управлению могут отнимать большой процент из-за комиссий. Все крупные инвесторы, которые формируют свой портфель из объектов недвижимости, делают его диверсификационным, то есть разнообразным. В него попадает недвижимость разного типа, именно поэтому в кризис такой инвестор может устоять.