Услуги
Услуги
  • Управление инвестициями
    Услуги дивизиона
    • Digital real estate agency & managment - Dream team
    • NB Management
    • PROEstate - организация мероприятий в сфере недвижимости
    • ARE — обучение девелопменту и управлению недвижимостью
  • Управление объектами
    Услуги дивизиона
    • Property Management
    • Техническая эксплуатация
    • Технический консалтинг
    • Дата-центры
    • Энергоэффективность
  • Управление проектами
    Услуги дивизиона
    • Идеи и оценка проектов
    • Проектирование, дизайн и архитектура
    • Fee девелопмент и управление проектами
    • Строительство, реконструкция, капитальный ремонт
    • IT и Digital проекты

Сетевой формат торговых центров по брендом «Смайл»

Компания Becar Asset Management сделает сетевым формат торговых центров, которые распродаются в розницу, но остаются под единым управлением. Новая концепция будет тиражироваться под брендом «Смайл» (по имени ТЦ, где ее впервые опробовали). Но участники рынка настроены скептически.

О планах сделать сетевым новый формат торгового центра, в котором множество частных собственников, но ТЦ управляется одной компанией, рассказал президент Becar Asset Management Александр Шарапов на выставке MAPIC Russia 2019 в Москве. Новизна в том, что истинным хозяином такого объекта является управляющая компания, которая поддерживает концепцию и не дает собственникам самовольно вмешиваться в отношения с арендаторами. При этом собственники получают фиксированный пассивный доход от доли в торговом центре.

Из личного опыта

Идея возникла из личного опыта. Дело в том, что в 2013 году Александр Шарапов с партнерами купил на аукционе за 510 млн рублей ТЦ «Смайл» площадью 11 тыс. м2 на пр. Большевиков в Петербурге. Этот торговый центр 2009 года постройки имел серьезные изъяны. Например, парковку в нем зачем-то разместили на первом этаже. «Не скрою, я покупал этот ТЦ для спекуляции (в хорошем смысле этого слова). Думал, что приведу его в порядок и продам с прибылью. Мы провели его реконцепцию, заполнили ТЦ арендаторами на 100%. Но найти покупателя долго не могли. В итоге решили нарезать его на лоты и предложить частным инвесторам. Рассчитываем выручить около 1 млрд рублей», — рассказал бизнесмен.

Всю площадь «Смайла», включая места общего пользования, поделили на 52 лота со стартовой стоимостью от 2 млн до 85 млн рублей и выставили на продажу вместе с гарантированным арендным договором на 5 лет. На данный момент закрыты предпродажи по третьему этажу комплекса (30% от общей площади объекта).

По словам Александра Шарапова, сейчас компания ведет переговоры с несколькими девелоперами двух столиц о реализации таких проектов под брендом «Смайл» в кварталах новой жилой застройки, которые они возводят. Их имена он обещает раскрыть осенью. «Наличие качественных торговых объектов повышает стоимость жилья в новых проектах. Но девелоперы обычно ограничиваются созданием коммерческих помещений на первых этажах домов в таких кварталах. Строить отдельно стоящие торговые центры они не отваживаются, потому что совершенно не понимают, что с ними потом делать. Продать такие объекты целиком — сложная задача. А других вариантов рынок до последнего времени не предлагал», — говорит Александр Шарапов.

По словам его словам, новый формат ТЦ предполагает, что девелоперы будут строить такие ТЦ районного масштаба за свой счет, а Becar берется заполнить их арендаторами и распродать в нарезку частным инвесторам на этапе строительства. «Это гарантирует девелоперу выход из проекта с прибылью сразу после его завершения, а нам — пополнение портфеля проектов под управлением», — говорит Александр Шарапов.

Альтернатива пенсионной однушке

В России были случаи распродажи площадей в ТЦ и в обеих столицах, и в регионах. Но ничего хорошего из них, как правило, не получалось. Большую часть площадей там покупали арендаторы, и единого управления у таких комплексов не было. Поэтому они быстро превращались в базар. «Мы принципиально не будем продавать площади арендаторам. У нас другая задача — реализация объекта в розницу в инвестиционных целях (для сдачи в аренду). А чтобы объект не превратился в условный Шанхай, управлять им будет наша компания сама. Навык управления недвижимостью, где много собственников, мы отточили на апарт-отеле «Вертикаль», который работает уже 3 года», — уверяет Александр Шарапов.

Договоры на управление в таком ТЦ, по его словам, будут жесткие. Но это позволит гарантировать инвесторам доход на вложения в размере 9-12%. Для сравнения: доходность депозита сегодня составляет 7%, стрит-ретейла — 8-9%, а самого популярного у частных инвесторов актива — «пенсионной однушки» — 5-6%.

«Да, мы создаем в России класс рантье. Ничего зазорного в этом нет. Так живет весь мир. Здесь большой потенциал. Достаточно вспомнить, что на депозитах россиян в банках лежит сегодня 27,1 трлн рублей. А сколько денег скопилось под матрасами — никто не считал. Есть предположение, что на порядок больше. Но, чтобы люди достали эти деньги и инвестировали в отечественную экономику, им нужно сделать предложение, которое будет безопасным и экономически выгодным», — говорит Александр Шарапов. В мире, по его словам, продажа объектов коммерческой недвижимости в нарезку очень распространена. Но в основном продают апарт-отели. Хотя есть и отдельные успешные примеры торговых центров в Европе. «А в США таких объектов я не встречал — там рынок слишком стабильный, и частники предпочитают инвестировать в ценные бумаги и акции, а не в недвижимость», — пояснил он.

Можно, но только осторожно

Эксперты рынка коммерческой недвижимости считают, что идея продажи торгового центра частным инвесторам может быть успешна только в случае, если они не будут вмешиваться в управление и, по сути, будут владеть долей в общем бизнесе без возможности самостоятельно распоряжаться имуществом.

«Я прекрасно знаком с торговым центром «Смайл», потому что живу рядом и помню, каким он был до прихода Becar — унылый ТЦ со слабеньким пулом арендаторов и вакантными площадями. Теперь он действительно возродился, заполнился на 100% и стал крепким районником. Ребята молодцы! Решение открыть отделение Сбербанка и «Макдоналдс» на первом этаже было стратегически верным, хотя и обернулось проблемой с парковкой. Следующий логический шаг делать парковку платной. Думаю, что УК уже работает в этом направлении», — говорит эксперт по коммерческой недвижимости Антон Реутов. Он сообщил, что знает немало примеров проектов ТЦ с большим числом собственников. «К сожалению, успешных среди них гораздо меньше, чем проблемных. Пока трафик и доход в ТЦ растут — все довольны. Но проходит несколько лет, и доход начинает падать, расходы увеличиваются, ТЦ требует все больших вложений, и тут возникает классическая картина коммунальной квартиры: все недовольны, надо делать ремонт, но никто не хочет за это платить», — поясняет Антон Реутов.

Вторая серьезная проблема таких проектов, на которую обратил внимание Антон Реутов, это их ликвидность. «Как только ТЦ начинают нарезать по кусочкам, ликвидность объекта как единого целого резко падает. Пример? ТЦ «Штрих код» в том же Невском районе Петербурга. Загляните в него — и вы получите ответ на вопрос: что бывает, когда моллом владеют несколько собственников», — говорит он.

В свою очередь, руководитель отдела разработки концепций торговых центров CBRE Иван Артемов отмечает, что подобный подход уже находит распространение, но многое будет зависеть от деталей. «Ряд крупных девелоперов уже давно практикуют продажи отдельных помещений различным собственникам, рынок краудфандинга в коммерческой недвижимости также активно развивается. Но оптимизацию концепции в комплексе будет крайне сложно провести при наличии многих собственников. Также не до конца понятно, как будет контролироваться состав арендаторов такого комплекса в процессе работы (как УК сможет влиять на желания разных собственников размещать тех или иных арендаторов). А это крайне важный момент для восприятия комплекса посетителями», — отметил он.

Но генеральный директор компании Promotion Realty Виталия Львова считает, что идея сетевого формата районных ТЦ может быть успешна. «Продажа площадей блоками и лотами — это, конечно, большой риск, поскольку такой подход может нарушить синергию ТЦ. Но если в качестве партнеров привлечь базовых торговых операторов, то у ТЦ будет четкая концепция и денежный поток, и все будет нормально. Раньше, еще до кризиса, ряд компаний так уже делали. И это была вполне жизненная история», — заключила она.

Редактор: Наталья Ковтун
Источник новости: marketmedia.ru

Подписаться на мероприятия