Услуги
Услуги
  • Управление инвестициями
    Услуги дивизиона
    • Digital real estate agency & managment - Dream team
    • NB Management
    • PROEstate - организация мероприятий в сфере недвижимости
    • ARE — обучение девелопменту и управлению недвижимостью
  • Управление объектами
    Услуги дивизиона
    • Property Management
    • Техническая эксплуатация
    • Технический консалтинг
    • Дата-центры
    • Энергоэффективность
  • Управление проектами
    Услуги дивизиона
    • Идеи и оценка проектов
    • Проектирование, дизайн и архитектура
    • Fee девелопмент и управление проектами
    • Строительство, реконструкция, капитальный ремонт
    • IT и Digital проекты
19 Апреля 2019

Здоровое окружение

Запросы современных покупателей жилья в новостройках растут. Клиента интересует не только где будет находиться жилой комплекс и как выглядеть его квартира, но и насколько комфортным окажется пространство вокруг дома. Возможность интересно и безопасно гулять с детьми, отдыхать, заниматься спортом. Несмотря на кажущуюся простоту обустройства дворов эта часть работы требует от девелопера серьезных временных затрат для грамотного проектирования и значительных финансовых вложений.

Не дорожками едиными

С каждым годом благоустройство территории жилого комплекса приобретает все большее значение, говорит руководитель группы маркетинга компании ЦДС Петр Буслов. «Люди не хотят, чтобы их дворы были забиты машинами. Вместо этого, дворовое пространство должно быть уютным, аккуратным, зеленым, и располагать к семейному времяпрепровождению. Функционально во дворе должны размещаться места для отдыха взрослых и для игр детей разных возрастов, — отмечает представитель ЦДС. — В связи с этим все больше внимания уделяется ландшафтному дизайну и организации парковочных мест по внешнему периметру жилого комплекса».

При этом генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков напоминает, что еще совсем недавно девелоперы в лучшем случае «прокладывали какие-нибудь дорожки», и на этом благоустройство заканчивалось. «Сейчас качество улучшается, и многие застройщики начинают обращать на это внимание, понимая, что благоустройство — один из элементов и позиционирования проекта, и привлечения покупателей, с учетом того, что все больше и больше жилья продается уже готового, особенно в премиальных сегментах. Не работать над качеством придомовой территории, созданием аттракторов уже непозволительно», — подчеркивает эксперт.

По словам Николая Пашкова, отделы по разработке продукта уделяют внимание выбору материалов, конструкций, нанимают специализированные компании, которые занимаются проектированием благоустройства, дизайн-проектами общих зон. «К благоустройству уже относятся с таким же вниманием, как к отделке мест общего пользования (МОПов), потому что понимают, что это тоже лицо проекта», — добавляет Николай Пашков.

В итоге, по словам руководителя аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрия Ефремова, территория современного комфортного жилого комплекса, как правило, обладает большой площадью озеленения, где высажены крупномерные деревья, обустроены травмобезопасные игровые площадки из качественных материалов.

Место для спорта

Одним из актуальных трендов является развитие спортивной составляющей дворовых пространств, говорит Дмитрий Ефремов. К уже классическим футбольным и баскетбольным площадкам добавляются зоны воркаута, тренажеры, велодорожки. «Такое расширение спортивных зон повышает уровень комфорта в районе, но требует особого внимания со стороны обслуживающих организаций, чтобы все элементы поддерживались в исправном, безопасном для эксплуатации состоянии», — замечает представитель «Главстрой Санкт-Петербург».

Покупатели обращают внимание на качество покрытия детских и спортивных площадок, разнообразие тренажеров в активной зоне, добавляет заместитель управляющего по проектированию ГК «КВС» Надежда Виролайнен. «Зоны для активного образа жизни востребованы среди жителей, — говорит представитель ГК «КВС». — Тренажеры предназначены для разных групп мышц и оздоровления организма в целом. При этом зона активного отдыха выносится за пределы дворов, если это возможно сделать, не нарушив установленные нормативы, и позволяет пространство занимаемой территории».

Кроме того покупатели уделяют много внимания тому, чтобы во дворе были не только площадки для занятий спортом для взрослых и детей, но и зоны отдыха со скамейками и навесами, пространство с красивым и комфортным доступом к своим парадным. Большое внимание уделяется удобству и безопасности придомового пространства, в том числе качественному ограждению территории, отмечает Надежда Виролайнен.

В тихой гавани

Все чаще можно встретить жилые комплексы с закрытыми дворами, куда автомобили допускаются только для погрузки и разгрузки, говорит Дмитрий Ефремов. Закрытые территории дворов — это не только безопасность, но и гарантия меньшего количества выхлопных газов, шума, уточняет Надежда Виролайнен. «Благодаря такому решению жители и дети могут находиться во дворе с дополнительным комфортом», — резюмирует Дмитрий Ефремов.

«Безопасность — одна из базовых потребностей людей, и в первую очередь дом должен дарить ощущение безопасности. Именно поэтому появляются разные форматы доступа во дворы и подъезды, видеонаблюдение, закрытые территории и тому подобное. В нашей реальности представить себе в этом контексте открытые дворы пока сложно», — отмечает директор направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер. «И хотя закрытая территория подразумевает охрану и видеонаблюдение, за это клиенты готовы платить», — говорит Надежда Виролайнен.

По словам Николая Пашкова, прогрессивная урбанистика, напротив, утверждает, что двор не должен быть полностью частным и закрытым пространством. «Однако в сознании российского покупателя словосочетание «проходной двор» имеет сугубо негативную коннотацию, поэтому предложение убрать все шлагбаумы и заборы у жильцов вряд ли встретит понимание», — полагает эксперт.

Как подчеркивает Надежда Виролайнен, при проектировании двора не всегда возможно найти подходящее решение, поэтому некоторые придомовые территории остаются открытыми. «Все зависит от конфигурации участка, — поясняет представитель ГК «КВС». — Главное — не должно быть разрыва: дом — проезд — площадка, это небезопасно. В то же время зоны релакса должны располагаться в тихом, спокойном месте, по возможности, должны быть не только скамейки, но и навесы, которые защитят от дождя или яркого солнца».

При этом единых стандартов благоустройства придомовой территории не существует, подчеркивает Петр Буслов. Главное требование покупателей — двор без машин, желательно закрытый от посторонних. Вопросы дизайна остаются на усмотрение застройщика. «Чуть больше свободы сегодня есть у девелоперов, реализующих проекты комплексного освоения территории, — говорит Петр Буслов. — За счет большой площади участка, они выносят зоны активного отдыха за пределы двора, оставляя непосредственно у дома места для спокойного отдыха и социальные объекты».

Дмитрий Ефремов добавляет, что проекты комплексного освоения территорий, в отличие от точечной застройки, также позволяют заблаговременно распределить по району детские и спортивные площадки, зоны для общения, прогулок и отдыха, малые архитектурные формы. «Именно в таких комплексных проектах можно ожидать появление и реализацию новых идей для качественного, комфортного благоустройства», — уверен Дмитрий Ефремов.

Деньги в землю

По сравнению со стоимостью строительства дома благоустройство обходится не так дорого, но, тем не менее, требует вложения значительных финансовых средств и внимательного и вдумчивого подхода к разработке, отмечает Надежда Виролайнен. По ее словам, много времени и средств уходит на создание эскиза и рабочего проекта благоустройства. «Например, посадка взрослых деревьев может значительно увеличить стоимость проекта при его реализации, а посадить молодые саженцы значительно проще и дешевле. Поэтому, для экономии средств клиентов, опытный специалист должен учитывать и этот фактор», — подчеркивает представитель ГК «КВС».

«Посадка крупномерных деревьев, кустарников создает хороший эффект, и вместе с тем увеличивает смету благоустройства. Кроме того, существуют риски, что крупномеры не приживутся. Поэтому сорта крупномерных деревьев и их количество тщательно оцениваются отдельно для каждого проекта», — уточняет Дмитрий Ефремов.

По оценке Петра Буслова, стоимость благоустройства может доходить до 5% от суммы инвестиций в проект, однако чаще затраты находятся на уровне 1-3%. Самыми дорогими элементами благоустройства являются малые архитектурные формы, деревья и покрытия (тротуарная плитка и так далее). «Однако многое зависит от исходного состояния участка, — уточняет Петр Буслов. — Если вы проводите редевелопмент и меняете грунт, значительной статьей расходов станут земляные работы».

Класс решает

Обеспечение комфортных внутридворовых пространств — это ценообразующий фактор: цена квадратного метра и ликвидность квартиры внутри благоустроенных кварталов выше, отмечает директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей. «Даже в сегменте, где основополагающим выступает бюджет покупки, удобство проживания крайне важно, — напоминает эксперт. — Доказательством выступают многочисленные примеры, когда квартира в удаленном районе без благоустроенной территории носит характер «стартовой», где семья временно живет, однако по мере взросления детей, появлении финансовой возможности, люди предпочитают переселиться в другой, более благоустроенный и комфортный квартал». При этом такие «стартовые» квартиры могли бы стать постоянным местом проживания, уверена Елизавета Конвей, но только в случае комплексного освоения крупных территорий, разработки и адаптации концепции на перспективу, которые будут учитывать интересы не только автовладельцев, но и пешеходов.

По словам Екатерины Тейдер, требования к общественным пространствам и объему благоустройства меняются в зависимости от класса жилья. «Аудитория самых экономичных вариантов ориентируется только на цену, покупатели в более высоких ценовых сегментах могут выбирать дополнительные опции и ориентироваться на привлекательную локацию, транспортную доступность и инфраструктуру, близость зеленых насаждений и прочее. Поэтому некорректно и предполагать, что наличие парковки и детской площадки — это достаточный минимум», — подчеркивает представитель Becar Asset Management. В зависимости от класса жилья эти критерии повышаются до встроенного теплого паркинга, детского сада на прилегающей территории и так далее.

Кроме того, в законодательстве наблюдаются изменения нормативов в сторону улучшения показателей благоустройства в привязке к объекту: увеличение озеленения, благоустройства в целом, количества машиномест, добавляет Екатерина Тейдер. Это базовые вещи, которые будут обязательны для новых жилых комплексов.

«Благоустройство будет развиваться в общем направлении повышения как качества материалов, так и качества самого проектирования: привлечение специализированных компаний, конкурсы на лучший проект благоустройства, выбор проектировщиков на конкурсной основе. Среди отдельных девелоперов уже есть запрос на интересные концепции со своими фишками, запрос на индивидуальность общественных пространств», — заключает Николай Пашков.

Автор: Ирина Лапеченкова.
Источник новости: РБК+

Подписаться на мероприятия