Екатерина Тейдер: «Согласовать апартаменты сложнее, чем построить»
Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management, о том, почему в Петербурге согласовать проект апартаментов сложнее, чем построить.
Для девелоперов апартаменты — это возможность эффективно использовать свободные участки в уже сформированных районах, где жильё построить невозможно. Но рассматривать этот формат только как способ ухода от градостроительных ограничений не стоит. В отличие от Москвы, где спрос на апартаменты обусловлен в том числе и низкой стоимостью квадратного метра в таких проектах, большая часть таких объектов в Петербурге представляет собой арендное жильё, которое приносит собственнику стабильный доход. По сути, это гостиницы.
А значит, для них гораздо важнее соответствовать критериям обязательной сертификации отелей, чем требованиям по наличию социальной инфраструктуры, которые стали камнем преткновения в диалоге девелоперов и власти. Между тем апартаменты для личного проживания могут создать дополнительную нагрузку на инфраструктуру района. При этом и стоимость квадратного метра в них обычно ниже, чем у жилья в том же районе, так как для девелопера проект выходит дешевле. В апартаментах же для сдачи через УК (классических апарт-отелях) цена наоборот оказывается выше среднерыночной, поскольку формируется с оглядкой на будущую доходность проекта.
Частным инвесторам, судя по динамике продаж, апартаменты интересны. За прошлый год в Петербурге число таких сделок выросло на 64% и составило 3460. Инвесторы могут выйти на рынок с 2–3 млн рублей и получить рентный доход в размере до 19% годовых после завершения строительства и запуска отеля под контролем управляющей компании.
Вариантов для инвестиций, судя по всему, со временем станет больше. После изменений в 214-ФЗ (закон о «долёвке», который с лета ужесточит правила работы для застройщиков жилья) многие девелоперы обратят взоры на рынок апарт-отелей, и конкуренция на нём усилится.
Между тем особенности градостроительной политики Петербурга таковы, что начать работу на рынке апартаментов не так-то просто. Приведу простой пример. Мы занимаемся проектом отеля Vertical We&I уже несколько лет. За это время отраслевое законодательство неоднократно корректировали. И игнорировать эти изменения было невозможно. Всё это отражалось на стратегии реализации проекта, его сроках и стоимости.
Но даже если проект апарт-отеля быстро стартует при определённых условиях, это еще не гарантия успеха и стабильности. В городе были прецеденты, когда, казалось бы, легитимно полученные девелопером документы под влиянием общественного мнения пересматривали. Проект в итоге замирал, и инвестор терял над ним контроль.
Такие ситуации негативно отражаются на инвестиционной привлекательности города и активности бизнеса. Но даже при условии прозрачного законодательства говорить о долгосрочном планировании в этом сегменте непросто. Девелоперы апартаментов живут в режиме краткосрочного планирования, что расходится с традиционными представлениями о ведении такого бизнеса и создает очередной парадокс реальности.