Услуги
Услуги
  • Управление инвестициями
    Услуги дивизиона
    • Digital real estate agency & managment - Dream team
    • PROEstate - организация мероприятий в сфере недвижимости
    • ARE — обучение девелопменту и управлению недвижимостью
  • Управление объектами
    Услуги дивизиона
    • Property Management
    • Техническая эксплуатация
    • Технический консалтинг
    • Дата-центры
    • Энергоэффективность
  • Управление проектами
    Услуги дивизиона
    • Идеи и оценка проектов
    • Проектирование, дизайн и архитектура
    • Fee девелопмент и управление проектами
    • Строительство, реконструкция, капитальный ремонт
    • IT и Digital проекты
8-800-222-61-22
Напишите нам
RU

Доходные постояльцы. Где инвесторам искать выгоду на гостиничном рынке

Пострадав первой от нынешнего кризиса, туристическая индустрия в мире начнет восстанавливаться также одной из первой. За последние полвека она развивалась невероятными темпами. Если в 1960-м году ежегодно в мире было 60 млн путешествующих, то в 2019-м году их уже 1,5 млрд человек при общем объеме рынка более $1,7 трлн. Периодические кризисы, хоть и останавливают на время ее развитие, но всегда непременно сменяются достаточно стабильным ростом.

Циклично всё

В последний раз, когда мир испытывал глобальные экономические потрясения, в 2008-2009 годах, гостиничный рынок глобально падал примерно на 5-10 процентных пунктов, говорится в данных сервиса Statista.com (рис. 1). Но уже буквально через год он восстановился и продолжил расти на 7-8% в год. К слову, эти темпы выше, чем у той же цифровой экономики. Впрочем, с декабря 2019 года по февраль 2020 года в Азиатско-Тихоокеанском регионе заполняемость отелей уже сократилась более чем на 25 процентных пунктов (рис. 2).

Однако примеры кризисов, вызванных эпидемией, с нами тоже случались. Опираясь на них, мы и можем прогнозировать то, как быстро ситуация будет восстанавливаться. В 2003 году отельная индустрия в странах, затронутых эпидемий SARS (атипичной пневмонии), оклемалась всего за несколько месяцев. Пик был пройден в апреле, последний заболевший был в июле. Как следует из данных исследовательской компании STR Global (рис. 3), максимальное падение заполняемости отелей в Азии произошло в мае 2003 года, а уже в августе туристические потоки восстановились по всему Китаю, в том числе и в Гонконге, а также в Сингапуре и на Тайване. Более того, количество гостиниц в Китае с тех пор выросло в 50 раз.

Основным драйвером такого взрывного роста остается средний класс, сильно увеличившийся в том же Китае за последние 17 лет. Та же ситуация справедлива и для любой другой страны мира, будь то Африка или Россия. Потребность путешествовать находится между покупкой еды и квартиры. Как правило, основная масса путешественников - это люди от 20 до 40 лет, часто не женатые. Если раньше в большинстве стран мы создавали семьи чаще всего на студенческой скамье, то теперь в связи с увеличившейся продолжительностью жизни средний возраст создания семьи в Европе — это около 35 лет.

То же и в азиатских странах — потихонечку происходит сдвиг возраста, когда люди женятся. До этих пор они стремятся к саморазвитию, одним из элементов которого являются путешествия, позволяющие получить новые впечатления и узнать, как живут другие страны и народы. То есть еще 20-30 лет назад эти люди почти не путешествовали или путешествовали с ребенком на море. Сейчас же благодаря этому поколению активнейшим образом развивается городской туризм. Эта категория путешественников составляет более 50% всех тех, кто охотится за новыми знаниями и саморазвитием.

Мы можем с уверенностью говорить что пандемия не остановит путешествия навсегда, а желание получать впечатления никуда не денется. При этом восстановление произойдет в первую очередь за счет миллениалов и поколения Z, а доля путешественников старшего поколения будет восстанавливаться намного медленнее.

Закрыть нельзя оставить

Сейчас временно закрылись около трети отелей в Петербурге и Москве. Причем речь в первую очередь о трех- и четырехзвездочных гостиницах. У тех же, кто продолжил работать, по прогнозам «Опоры России», заполняемость в апреле будет около 5% в Москве и около 8% - в Петербурге. Правда, определенное влияние на эти показатели оказывает то, что в столичных отелях сейчас проживают около 1,5 тыс. врачей. Существенно лучше дела у апарт- или, как они еще называются, кондо-отелей. Например, в нашем отеле «Вертикаль» в прошлые выходные были заполнены 37% номеров. Во-первых, это произошло за счет тех, кто арендовал номера в целях самоизояции на средний и долгий срок. Во-вторых, успешным кейсом стало предложение для тех, кто живет по соседству, провести романтический ужин с бутылкой шампанского в подарок. Их доли распределяются примерно поровну.

Если говорить о типах отелей, инвестиции в которые точно не подведут, то помимо апарт-формата, это еще и так называемый формат лайфстайл-гостиниц. Они набирали популярность в последнее время и быстрее других восстановятся после пандемии. Их отличие в небольших номерах в районе 12 кв. м (современные путешественники ездят с минимум вещей) и существенных пространствах для общения и взаимодействия. Бар в таких отелях стал центром жизни.

Такие отели появились у всех крупнейших сетей. У Mercury – это Moxy, у Accor – Jo'n'Joe, у Hilton – Tribe. В общем, все крупнейшие компании подстроились под эту новую аудиторию и ее запросы. Тем, кто первым увидел этот тренд, был CitizenM, успешный нынче сетевой проект. Он открылся примерно в 2009 году, а сейчас в сети 19 гостиниц, еще 17 строятся.

Кроме небольшой площади номера и наличия общественных пространств с баром, их отличительная особенность еще - это дизайн. Тот же CitizenM с номерами в 12 кв. м позиционирует себя как «новое лакшери». Фактически они заявляют, что принципы, когда номер в пятизвездочном отеле не мог быть меньше 25 кв. м, отходят в прошлое. Отели сети всегда располагаются в центре города, в правильной доступности. Например, в Нью-Йорке - рядом с Центральным парком. И еще одно отличие — это диджитализация всех процессов. Целевая аудитория лайфстайл-отелей лучше общается с техникой, чем с людьми. Им проще самим пройти регистрацию, а в номере - управлять всем при помощи планшета. Несмотря на стоимость номера, как в четырехзвездочном отеле, они очень хорошо заполнены - примерно процентов на 80. Все потому, что люди готовы доплачивать за такой формат. Уверен, что все эти тренды в будущем только усилятся.

Конечно, в самые ближайшие месяцы «просядет» весь рынок - нельзя сказать, какой тип отелей больше всего пострадает. Больше других пострадают закредитованные инвесторы - и совершенно не важно, сколько звезд у их гостиниц. Глубина же этой «просадки» зависит от срока карантина. В России высокий сезон всегда летом, а низкий - зимой, когда отели либо уходят «в минус», либо живут «в ноль». Если карантин продлится до осени, то «жирок», накопленный с прошлого лета, совершенно точно сойдет. И если апарт-отели нацелены на долгосрочное проживание, то с обычными гостинцами ситуация совершенно иная. Конечно, государство анонсировало выдачу беспроцентных кредитов, но это все равно кредиты, которые надо возвращать.

Варианты будущего

Как только ситуация с эпидемией станет улучшаться, начнется рост туризма. Сначала восстановится внутренний туризм, затем также подтянутся и международные путешественники. Я уверен в этом, потому что подобное уже случалось в мире, пусть и не в таком масштабе. Как показывает опыт катаклизмов в США — от теракта 9/11 до эпидемий Зика и Эбола — показатель RevPAR (выручка на доступный номер) восстанавливается примерно за 15-18 месяцев, подсчитали консультанты CBRE Hotels (рис. 4). Правда, в целом по рынку США дольше всего заняло восстановление после событий 2001-го и 2008-го годов — около 25-26 месяцев.

Cейчас ситуация может развиваться по двум сценариям. Мы видим пример Китая, где карантин был снят меньше месяца назад, и заполняемость местных отелей тут же стала расти (рис.5). В том случае, если у нас в июне откроются международные границы, то уже к августу мы увидим заполняемость отелей на уровне 70-80%. Если все сдвинется на сентябрь, то на нормальный уровень заполняемости в 50-60% мы выйдем уже к декабрю. Если верить исследованиям Лондонской школы экономики, то можно верить, что в этом случае на Новый год заполняемость достигнет 90%, снизившись затем до нормальных рабочих уровней.

При инвестициях в гостиничный сектор частному инвестору важно понимать, что есть определенная цикличность рынка - как и в природе. Сейчас в нашем экономическом цикле наступила зима. Но смотреть нужно не на то, что ты недополучишь доход сегодня, а на то, насколько успешна твоя инвестиция в целом на горизонте нескольких лет. Недвижимость, конечно, всегда оставалась самым консервативным инструментом для инвестиций, поэтому важно смотреть на те сегменты, которые быстрее других будут восстанавливаться после кризиса. А это как раз апарт- и лайфстайл-отели, где доходность до 2х раз больше, чем от инвестиций в обычную арендную квартиру — до 13% против 5,8% годовых.


Подписаться на мероприятия