Услуги
Услуги
  • Управление инвестициями
    Услуги дивизиона
    • Digital real estate agency & managment - Dream team
    • PROEstate - организация мероприятий в сфере недвижимости
    • ARE — обучение девелопменту и управлению недвижимостью
  • Управление объектами
    Услуги дивизиона
    • Property Management
    • Техническая эксплуатация
    • Технический консалтинг
    • Дата-центры
    • Энергоэффективность
  • Управление проектами
    Услуги дивизиона
    • Идеи и оценка проектов
    • Проектирование, дизайн и архитектура
    • Fee девелопмент и управление проектами
    • Строительство, реконструкция, капитальный ремонт
    • IT и Digital проекты
8-800-222-61-22
Напишите нам
RU

Кондо-инвестиции: чем покупка нового формата жилья выгоднее квартир

Появившись не так давно в России, кондо-отели постепенно заняли свое место на рынке, став достойной альтернативой другим способам пассивного дохода. Несмотря на то, что история этого формата в нашей стране насчитывает только несколько лет, началась она еще в середине прошлого века в Европе, получив затем широкое распространение в США.

От традиционных кондо-отели отличаются в первую очередь типом собственности, а точнее - количеством владельцев. В случае с традиционной гостиницей ею владеет один собственник, подписывающий долгосрочное соглашение с профессиональной управляющей компанией. Впрочем, в российских реалиях нередко собственника и УК связывают родственные отношения через единую головную компанию. В отеле, работающем в кондо-формате, также есть управляющая компания. Но договор с ней подписывает не один собственник, а десятки, если не сотни владельцев отдельных юнитов — иначе говоря, номеров в отеле. При этом для конечных пользователей, то есть постояльцев, ничего не меняется: при входе их регистрируют и выдают ключ-карту на ресепшн, в номерах, которые будут ежедневно убираться, их ждет стандартный набор мебели, а в ресторане — традиционные завтрак, обед или ужин.

Отличается лишь схема инвестиционного цикла, то есть привлечения и возврата денежных средств. Еще на этапе строительства девелопер гостиницы продает номера в нем частным инвесторам. Возвращая свои инвестеции еще на этапе строительства, он готов делиться с покупателями будущим денежным потоком. Конечно, средняя цена квадратного метра в таком случае будет чуть выше, чем в обычном многоквартирном доме по соседству. Причин тому несколько. Во-первых, чем меньше лот, тем дороже квадратный метр. Во-вторых, юниты передаются собственнику в полностью готовом виде и со всей мебелью. Дальше собственники подписывают договор с управляющей компанией. Конечно, от этого можно и отказаться. Но в этом случае и обслуживание, и поиск клиентов лягут на плечи владельца.

Если такой договор есть, то весь дальнейший процесс после ввода в эксплуатацию становится полностью идентичен классической схеме ведения гостиничного бизнеса. С одной лишь разницей в количестве собственников.

Недвижимость традиционно считается наиболее распространенным способом получения пассивного дохода. Та же ситуация и с кондо-отелями, которые уверенно заняли свою нишу среди других инвестиционных инструментов: сдачи в аренду традиционных квартир или банковских вкладов. Впрочем, есть несколько и довольно существенных отличий. В первую очередь, это доходность. При сдаче в аренду квартиры она не превысит 7%, а обычно колеблется на уровне 5-6%. Конечно, это при условии, что вы ее купили, а не получили, например, в наследство. При этом вы должны быть полностью погружены в бизнес, решая постоянно возникающие проблемы.

В случае с банковскими вкладами доход будет немного выше 7%, однако застрахованы будут не больше 1,4 млн рублей. С учетом волны отзыва банковских лицензий, прокатившейся в последние годы, риск вполне реален.

Выбор же кондо-отеля дает сразу несколько преимуществ. Во-первых, покупка юнита происходит по тем же правилам, что и покупка квартиры. В проектах, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, инвестиции защищаются ФЗ214. В тех же, что после — сделка проходит с использованием эскроу-счетов. То есть деньги за лот хранятся на специализированном банковском счету до тех пор, пока объект не будет введен в эксплуатацию. К тому же есть возможность как покупки с привлечением ипотечного кредита, так и с применением рассрочки, но только до момента ввода в эксплуатацию.

Во-вторых, заключая договор с УК, собственник получает гарантированный доход до 10% годовых без надобности погружения в нюансы самого гостиничного бизнеса. Конечно, в первый год работы отеля он будет несколько меньше, что традиционно для этой сферы. Со своей стороны УК за определенный процент от дохода берет на себя всю операционную деятельность — от рекламы и поиска постояльцев, до уплаты налогов и перечисления дохода на счет владельца.

Во многом, именно этим объясняются и те типы инвесторов, которые наиболее заинтересованы в таких проектах. Около 60% инвесторов, готовых заходить в кондо-формат – это те, кто раньше инвестировали в квартиры, но, взвесив все «за» и «против», приняли решение отказаться от них. В основном это люди от 45 лет и старше. Они до сих пор не знают таких понятий, как «стрит-ритейл» или «готовый арендный бизнес», предпочитая задумываться о том, что такое «квартира с арендатором», а также спрашивают, как сдать квартиру эффективно и так далее.

Остальные – это люди, которые осознанно отдают себе отчет в том, что они не готовы тратить свое время на поиск арендаторов, предпочитая передать эти функции профессиональной управляющей компании. Здесь важно понимать, что сдача в аренду одной квартиры еще может носить функцию дополнительного дохода, не требующего большого количества времени. Когда же портфель инвестора доходит до нескольких юнитов или даже десятков, то сдача их в аренду, а особенно на короткий срок – это уже полноценная работа, требующая массы времени. При этом далеко не факт, что доход будет соответствовать потраченному времени. Как пример могу привести одного клиента, который купил у нас сразу несколько юнитов в апарт-отеле «Вертикаль». Он работает инвестиционным банкиром, и недвижимость – это лишь один из выбранных им инструментов для инвестиций. Поэтому он сказал «я знаю, что вы будете управлять лучше меня и избавите от лишней головной боли, поэтому лучше я отдам вам часть прибыли, чем потеряю свое время».

Наконец, последним, но не по значимости, преимуществом инвестиций в кондо-отели можно назвать то, что, как и любой другой формат жилья, они дорожают в зависимости от стадии строительства. Таким образом, еще быстрее вернуть вложенные средства можно купив юнит до сдачи объекта в эксплуатацию. Спустя пару лет его цена может вырасти до 50%. И в этом случае управляющая компания, при желании, может взять на себя всю работу по продаже недвижимости по наиболее выгодной цене.

Подписаться на мероприятия